房地产中介会被“取缔”吗？

本文来自微信公众号：太阳照常升起（ID：The_sun_also_rise），作者：慕峰，题图来自：视觉中国

三个月前（5月21日），我们在《左晖走了，但链家的佣金真的合理吗？》一文中提到了由地方房地产管理部门建立二手房交易平台的合理性和可能性：

前几天，媒体报道，杭州市的“二手房交易监管服务平台”推出了一个新功能，即房东可以直接在该平台上自主挂牌房源，与买方进行交易。

杭州这个做法，正是本号5月份提到的“可能性”的落地。这个地方政策，对贝壳的股价造成了冲击。一方面，有不少老百姓非常支持杭州的这个实践；另一方面；网络上也有舆论认为，这是要“取缔房地产中介”，是政策“又要干掉一个行业”。

我简单讲讲自己的看法。

首先，在《左晖走了，但链家的佣金真的合理吗？》一文中，我们就讲清楚了房地产登记管理制度的要义，所谓的“真房源”，以及房地产权利的查询和验证，都只能依赖各地房地产管理部门的系统，这个系统是财政拨款建立的，其中的数据是公共数据，从来都不是哪个企业的数据。

所以贝壳曾经的“护城河”，也就是所谓全国首屈一指的“真房源”数据，只可能是建立在两个基础上：一是房东出售房产的“真实意愿”，也就是房东验真；二是房产信息的真实性，也就是房产验真。

任何一家房地产中介公司，在验证房产信息真实性时，都只能依赖房地产管理部门系统中的“公共数据”。所以一旦各地的“公共数据”能够为多方公平使用，或者，本地二手房交易平台能够实现“亲民化”，也即，像杭州这样提供房东个人交易的便利，那其实，很大程度上，个人之间的二手房交易，对贝壳们的依赖性会大幅下降。因为，中介的系统，永远不可能比地方政府的系统，更加“保真”。所以，贝壳的“护城河”究竟是什么呢？

其次，房地产中介是不是就被“取缔”了呢？是不是就此消失了呢？我认为，“取缔”的说法毫无根据。房产中介这个行业肯定会长期存在下去。杭州的二手房交易平台实践如果不断完善下去，如果推广到更多城市，会对房地产中介行业产生怎样的影响呢？

我想，最大的影响是，打着“真房源”旗号去维持一个固定比例的二手房交易佣金，迟早（可能比想象的时间更早）将成为历史。随着房地产管理部门的公共数据被进一步“亲民化”开发，房地产中介行业将真正成为一个“服务行业”。

我们可以把二手房交易划分为几个阶段，大致包括：

1. 真实交易需求的发布与对接。其中关于买卖双方和房产信息（包括房产权利信息）的验真，是可以完全依赖于官方系统的。但关于房产现实环境的附加信息，例如小区环境、交通情况、邻居情况等，则是官方平台无法提供的。

2. 交易法律文件的起草与签署。作为个人房产交易而言，这些文件在绝大多数时候是格式化的，现有的地方房地产平台系统，完全能够处理这种制式化的交易文件线上签署，甚至可以将新房备案系统推广到二手房交易中，这可以在很大程度上避免单方违约（例如曾经抢学区房时房东主动违约，再卖给出高价的第三方），从而比中介平台更好地保障买卖双方的利益。在少数时候，如果有个性化的交易文件起草需求，可以由非常专业的房地产中介或者律师来满足。

3. 交易资金的存管和划付。如果我们能够理解大城市房地产管理部门在新房销售上的管理经验，那二手房交易中的资金存管和划付问题，其实只是芝麻大的问题。这个资金存管，当然可以由房地产中介来继续做，但其实，如果将整个二手房交易流程拆分，由一些金融机构来提供更专业的二手房交易存管、划付服务，与地方二手房交易平台直接对接，也不存在任何问题。

4. 交易手续的办理。如果已经纳入到新房备案系统的管理模式，那交易手续的办理其实是非常简单的事。如果买卖双方自己没有时间去办理，希望由中介去帮助办理，那这个跑腿的流程，基本可以参考4S店的车证代办流程，而4S店的车证代办收费是多少呢？

所以，在去掉“真房源”这个唬人的“护城河”之后，房地产中介行业会不会就消失了呢？应该也不会。因为买方对房产背景情况的了解、跑腿办证的需求可能还将长期存在。那交易方，会为了满足这些需求，去支付房价2%的佣金吗？

那接下来的问题是，如果杭州模式进一步完善、在大城市加以推广，再加上教改的推进、学区房日益萎缩，那房地产中介行业的变革，还不会开始吗？

现在对老百姓来讲，无非就是两个选择：一是支持完善和推广杭州模式，当然这会影响不少房地产中介的收入，他们将很难再赚取高比例的佣金，未来只能以“真正有价值的服务”打动客户；二是反对杭州的实践、支持现有的房地产中介模式，当然这会保住不少中介的饭碗。

结果究竟会怎样呢？让我们拭目以待吧。

本文来自微信公众号：太阳照常升起（ID：The_sun_also_rise），作者：慕峰