地产薄利之后

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：林振兴、吕秀伦，题图来自视觉中国

曾经浓眉大眼的“大白马”万科，在2021期中考交出了一份让外界意想不到的成绩单。

中期业绩报显示，万科归母净利同比下滑11.68%，房地产及相关业务的毛利率由去年同期24.02%降至18%。

毛利跌破20%，是万科十年来少见的情况。但若将其放置整个地产行业来看，带头大哥万科目前的盈利表现，也是行业集体性利润困境的缩影，即使是盈利能力最强的中海，其毛利率较之往年也是有所缩窄，其他房企就更不用说了。

目前，房地产行业盈利预期悲观“情绪”弥漫，这一情况在多家房企业绩发布会上均有提及，大体意思为：在行业毛利率下行大趋势下，自家房企往往不能“独善其身”。

从长期来看，地价上涨、成本提升、售价受限，未来行业平均毛利率还有进一步下跌空间。在这样的背景下，打一场“稳利润”的保卫战成为所有开发商的共识。

结算阵痛期

都说地产行业的钱越来越不好赚了。今年上半年上市房企中，有的毛利率不到2％，比一般制造业还不如。

在房地产行业盈利下行的大背景下，内房股中仅有17家毛利率同比上涨，占比约20%；68家毛利率出现不同程度下跌，占比约80%，这其中就包括了万科。

万科总裁祝九胜将毛利润下降的原因归结于；近年来公司所销售的产品中，地价占售价比在不断地升高，从2017年到2020年，地价占售价之比涨了17个百分点，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。

回到行业层面，地产开发毛利下滑具有一定的共性。受地价上行、销售限价等影响，地产行业毛利率在2018年达到高点之后就逐年下行，房企盈利进入瓶颈期。

上半年，不仅“碧万恒融”头部四强的毛利率集体下跌，就连华润置地、中海、龙湖、金茂、金地等多家财务“优等生”的业绩均有类似体现。

以华润置地为例，今年上半年，开发销售型业务的毛利率由去年同期的31.1%下降至27.1%，这也使得华润置地综合毛利率由去年同期的33.5%收窄至31.3%。

首席财务官郭世清解释称，房企开发销售型业务2020、2021年，差不多都是在消化2016年、2017年、2018年拿的那批高价地。

旭辉控股CEO林峰也表达了同样的看法，住宅销售的毛利率普遍都下降，最核心的是在2017、2018年拿的项目，拿项目之前没有限价，之后有一些限价和市场下行的问题。

简而言之，在中期业绩会上，房企们都将“锅”甩给了前两年拿地拿贵了。伴随着前期高地价项目进入结算，也进一步推高了营业成本、压缩了利润空间。

除了高地价项目结转影响，行业盈利指标的持续下行还要归因于政策调控。从目前政策环境来看，调控基调仍以企稳为主，局部地区政策调控持续趋紧，特别是一二线城市限价政策难放松，存在地价房价比率高的问题，开发商的盈利空间受限。

在很多一段时间里，赌房价涨幅、赌政策放松，是很多房企的惯性思维。毕竟过去数十年，开发商因为赌赚得盆满钵满。但如今，越来越多房企不是饿死的，而是撑死的。

此外，2021年内不少房企为保证自身销售业绩规模，通过一定程度的“以价换量”的降价促销方式实现货值去化，也进一步加剧了“增收不增利”的现象。

在行业整体盈利下行的大背景下，其中也不乏一些毛利率仍然保持在高位的房企。毛利润率最高的是国锐地产，达到97.64%；中渝置地、汤臣集团、SOHO中国等也都在80%以上。

具体到各家房企，毛利率和业务模式有关。例如，SOHO中国以81.87%的综合毛利率位居榜单第四，这主要是因为其转为收租的自持模式，近几年未有拿地，大大降低成本，利润率保障性较强。

此外，佳兆业、雅居乐、龙光和越秀地产等中部房企的毛利率水平也维持在高位，得益于前期低成本的土地储备以及高盈利性的城市更新业务。

而中海地产、华润置地则是基于多年来立足一二线核心城市的发展战略、叠加央企的资源和成本优势，尽管2020上半年毛利率同比有所降低，但仍保持在行业较高水平。

拐点何时来？

在今年中期业绩会上，“毛利率”成为绕不开的必答题，共有19家房企被问及。

从各大房企对行业毛利趋势的预期来看，大部分认为在地价上升和限价政策调控背景下，长期来看行业利润将持续面临下行压力，毛利率将呈现下降趋势。

万科总裁祝九胜预测，从一季度、中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑，未来这两年还是有一定的毛利率的压力。

不仅仅是万科，旭辉林峰也表示未来行业的毛利率可能还会进一步下降。“能够做到20%就算是成绩优异了，大多数企业只会在15%左右徘徊。”

基于房地产毛利率下行趋势，何时下行至探底，产生拐点？房企大佬们也有不同判断。

华润置地郭世清认为，近几年房企的毛利率走势呈“L”型，预计明年初开发物业毛利率会触底至20%。

碧桂园常务副总裁程光煜则表示，销售毛利水平已经在去年达到低点，但因为销售端和收入端存在一年多的时间差，房企会在明年年中或者年底看到毛利率最低点，之后就会开始上扬。

旭辉董事局主席林中预测的拐点时期也大致一致，“这一轮行业的毛利率跟净利率基本上明年年底可以见底”。

理由在于，对很多大型企业来说，2017年、2018年一些低利润的项目都已消化完成。但他也强调，行业毛利率和净利率不可能回到过去的暴利时代。

利润保卫战

地产进入薄利时代，房企该上哪找新的利润增长点？

经营管理中最重要的一环即成本管控，特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少，精准投资非常重要。

在今年首轮集中拍地中，接近60%是不赚钱的，甚至60%里面还有比较多可能要亏本的。一些房企宁可损失保证金也要退地，一个投资决策失误白费了几千万，不可谓不惨痛。

这也告诉我们，在土地市场火爆期，以多元化方式获取地块，适当减少招拍挂拿地，控制拿地成本，成为房企们“明哲保身”的一致共识。例如，保利在上半年退出争抢热门地块，转而增加了三线城市储备。

此外，在充分考虑当地政策调控力度背景下，谨慎获取高价地，同时也要更科学地评估地块价值，测算地价房价比，减少政策因素对于结转利润的影响，保证预期收益。

例如，奥园给投拓多上了一道防护线，首席财务官陈志斌表示，不管是旧改、收并购还是招拍挂，奥园的投资标准也是以不低于25%毛利率的标准执行。

成本全面抓，不仅拿地端要精准控成本，内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，对标制造业，更加重视“向管理要效益”。

有“利润之王”称号的中海，除了低融资成本外，更重要的是其超强的成本管控能力。诸如，中海的员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源等等。

此外，销管费用作为直接影响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地等积极开展数字化建设，自建APP或者小程序，打造科学敏捷的决策体系和执行体系，实现降本提效和精细运营管理。

最后，以“提质增效”支撑开发业务的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的毛利率增长点。以龙湖为例，多元化业务中，投资性物业的毛利率高达 78%，是拉高当前企业整体毛利水平的重要手段。

在房地产主营业务利润被不断侵食的今天，尤其是三道红线出台，“稳利润”成为每一家房企都需要思考的命题，能够在新的时代安全的活下去。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：林振兴、吕秀伦