30亿！首次实现全年盈利，贝壳还会变得更强吗？

（距离贝壳去年8月上市已过了半年多）

文|Ellie

编辑|李晓丽

今天，贝壳找房交出了2020全年的成绩单：2020全年GTV3.5万亿，相当于1/2个阿里巴巴；全年收入705亿，直逼百度（1071亿元），比2019年的460亿翻了将近一倍；在美国会计准则下不再亏损，盈利30亿。

非常不错。对于那些一直以来视贝壳为“优等生”的投资者来说，这一点都不意外。

毕竟贝壳的生意门槛建得足够高，行业积淀的耐心足够久，目前的市场规模没人能撼动。但当你把视线从贝壳身上挪开，扫视全行业的时候，就会发现情况不一样了。

恒大发力房车宝，挖人的阵仗生猛；死对头58悄悄投资了优居；还有患上「贝壳综合症」的房地产老板们群起围攻，首先护住了自己盘子里的食。包括阿里也动手了。

看似长驱直入的海面上，实则暗礁林立。

再就是贝壳俨然是艘大船了，上面已经载着近50万人。驱使着这艘大船实现几百亿级的收入增长，不是易事。

在这样的背景下，我们再来看贝壳2020年的这份业绩表，里面可琢磨的东西就变多了。

投中网-PropTech研习社打算从2个维度来扒一扒贝壳找房2020这份财报：

1、贝壳是怎么持续变强的，如何克服自身重力？

2、贝壳还能变多强，靠哪些新业务、新场景、新赛道、新工具、新技术？管理层对此的认知如何？

我们先来上一组数字，直观的感受贝壳2020的表现：

• 收入规模翻了近一倍，从2019年的460亿涨到了2020年的705亿。这个数字相当于，房企四巨头之一「融创」的三成。

• GTV 3.5万亿，相当于1/2个阿里巴巴。同期阿里巴巴的商品交易额(GMV)达7.053万亿元。

• 上市至今，市值翻了近一倍。受财报业绩影响，截至3月15日收盘，贝壳找房股价涨幅0.92%，市值达701亿美元（折合约4556亿人民币），较上市首日收盘市值422亿美元大涨超70%。

• 盈利了，30亿。贝壳从2019年亏损20多亿到2020年实现盈利近30亿（在美国会计准则下）。虽然跟BAT这些巨头没法直接比，但也意味着贝壳还处在高速成长期。

• 业务基本盘发生“巨变”，新房收入正式超过二手房，存量房业务收入306亿，新房业务收入贡献379亿元。

• ACN继续向前，链家靠后。新房交易里的8成业绩是靠贝壳平台的经纪人完成，而非链家直营店。

• 加盟的门店逐渐有肉吃了。年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%，2019年为19%。

• 浓郁的技术底色，2020继续砸研发。2020年贝壳研发又多投了10个亿，不过这些技术人员没有白养，如视VR和贝壳分在交易中发挥了重要作用。

• 2021新业务重点放在家装和金融，不过最先要完成的还是建标准和迭代标准，踏入新赛道需要时间和know how积累。

• 贝壳对于新赛道的选择：一要行业要足够大；二要能创造价值；三是和使命相关。贝壳的使命是“有尊严的服务者、更美好的居住”。

下面我们来具体拆一拆贝壳2020年财报：

01

2020业绩亮点：首度实现全年盈利，净利润近30亿

2020年，贝壳平台全年成交额(GTV)为3.5万亿元，同比增长64.5%，而在2019年，贝壳平台的交易总额GTV是2.1万亿，房屋交易套数是220万。

得益于总GTV的强劲同比增长，贝壳找房营业收入也同比大幅增长。

2020年，贝壳找房营业收入达705亿元，较2019年的460亿元同比增长53.2%。

虽然贝壳找房平台交易总额GTV和营收增长有所放缓，但同比增幅均在50%以上，总的来说，贝壳找房平台成交额和营收增速继续保持了高增长态势。

 

值得关注的是，2020年，贝壳找房首次实现全年盈利。2020年全年，在美国会计准则下，贝壳找房的净利润高达27.78亿元（约4.26亿美元），而2019年净亏损为21.80亿元。

从亏损20多亿到盈利近30亿，贝壳找房是如何做到的？

财报显示，贝壳找房自2020年第二季度实现了扭亏为盈。

分季度来看，2020年第一季度，受疫情影响，贝壳找房净亏损达12.31亿元，到了二季度，贝壳净利润为28.39亿元，到了第三、四季度，贝壳净利润分别为0.75亿元和10.96亿元。

 02

「基本盘」发生巨变？新房继续领跑二手房业务

目前贝壳找房有三大业务：存量房交易服务、新房交易服务以及新兴和其他服务。 

2020年全年，贝壳平台总交易额（GTV）达3.50万亿元，同比大增64.5%。其中，存量房业务的GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%，新房业务的GTV为1.38万亿元，同比增长85.0%，新兴业务的GTV为1,761亿元，同比增长113.0%。

从交易额GTV来看，2020年全年，新房业务合计贡献了近四成GTV。

从收入构成来看，贝壳2020年705亿元的营收中，存量房业务占306亿，而新房业务占到了379亿元，新兴及其他业务20亿元；从营收增速来看，存量房业务和新房业务的同比增幅分别为24.4%和87.1%。

新房业务不仅成为贝壳增长主力，而且也成为营收的重要组成部分。

在2019年，贝壳找房的新房业务营收占比首次超过40%，逼近存量房业务。到了2020年，新房业务贡献了贝壳近54%的营业收入。

莫非贝壳找房二手房业务的基本盘发生了扭转？

去年疫情期间，贝壳找房平台上的新房交易量激增，2020年一季度，新房业务的营收首次超过存量房业务。此后，新房业务持续领跑，新房营收始终超过存量房业务。

对此，贝壳联合创始人、CEO彭永东解释道，新房业务GTV的增长得益于公司三管齐下，在确保满足客户的需求的同时帮助服务者，与更多的房地产开发商达成合作，并提供更具针对性和更高效的服务以满足开发商的需求。

数据显示，贝壳平台下半年集中开始推广新房聚焦销售，推广落地包括跨城和跨区域销售策略。截至2020年底，贝壳平台新房在售合作盘数量达到8600个，而 2019年同期为7700个。

与此同时，2020年贝壳平台新房整体回款周期为103天，较2019年略有延长。

为了帮助经纪人获得最及时的回款，贝壳新房垫佣规模继续扩大，垫佣覆盖率超过40%，并且实现了整个新房垫佣流程线上化和24小时垫佣。

在贝壳上市之际，一位左晖的CEO级别“超级粉丝”曾给出了一个惊人的论断：市面上传统的新房代理渠道，未来一定会被贝壳找房取代。在其看来，贝壳新房业务竞争力强，本质取决于门店和数据。

03

ACN向前，链家向后，贝壳分在发挥作用

贝壳找房在财报中将收入的大幅增长归功于经纪人合作网络（ACN）强大的网络效应。

截至2020年底，贝壳找房的平台上共有超4.69万家经纪门店和49.3万名经纪人，较上年末分别增长25.1%和37.9%。

在统计贝壳平台成交额GTV的时候，链家贡献的GTV按照总佣金金额计佣金收入，而非链家连接的经纪人贡献的GTV产生的佣金按照平台收取的净额部分计入平台服务、特许经营服务及其他增值服务。

2020年，贝壳存量房交易GTV达1.94万亿元，链家贡献的存量房交易GTV达 1.01万亿元，同比增长18.3%，非链家连接经纪人贡献的存量房交易GTV达 9281亿元，同比增长109.9%。 

而新房交易GTV达1.38万亿元，由链家贡献的新房交易GTV 2767亿元，同比增长37.2%，而通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV达1.11万亿元，同比增长102.7%。

不难看出，贝壳的存量房业务，直营品牌链家依然贡献超半数GTV。但新房业务，贝壳系贡献8成以上的营收。

此外，无论是新房还是存量房交易，非链家连接门店增速远超链家直营门店，2020年非链家连接门店存量业务GTV占比从2019年34%进一步提升至48%。

根据贝壳找房招股书，2019 年贝壳平台上超过70%的二手房交易都是通过ACN跨店合作完成的。而在驱动门店方面，贝壳分发挥了不小的作用。

到了2020年，贝壳平台上参与者间的合作进一步增强，平台上二手跨店合作率稳定提升至75%、非链家连接门店贡献在售二手房房源量超过81%。

与此同时，贝壳系门店的盈利能力也大幅提高。

财报显示，截至2020年末，年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%，而2019年仅为19%。

04

两年研发投入超40亿，VR带看超过6600万次

研发支出方面，贝壳2020年研发费用大幅提升至24.78亿元，而2019年为15.71亿元，主要由于股权激励费用的增加，以及资深研发人员人数增加。

2020年近25亿元的研发费用占到了全年营业收入的近九成。可以说，贝壳找房把赚到的钱的大头又投入了产业研发。

2019年和2020年两年，贝壳找房的研发费用超40亿元。从这个角度来看，贝壳找房，妥妥的，是一家科技公司。

贝壳近年来在研发上很舍得花钱，也是尝到了技术带来的甜头。

截至2020年12月31日，贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计人民币652亿元(约100亿美元)。

贝壳巨额的研发费用主要投到哪里了？

我们先来看几组数据：

（1）新房垫佣覆盖率扩大至40%以上。

在2020年，贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

（2）2.4亿套楼盘字典与900万套VR房源。

截止2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6,600万次，对比2019年仅为390万次。

（3）贝壳2020年第四季度移动端MAU达到4818万，同比增长高达88%。

（4）2020年全年贝壳分的曝光次数，也就是消费者和服务者通过APP查看经纪人贝壳分的次数超过11亿次，实现超过150倍的增长。贝壳分逐渐成为消费者和服务者具象化服务品质的重要指标。

巨额的研发投入对贝壳来说仅仅是个开始。

贝壳首席财务官徐涛表示，随着贝壳继续投资于ACN网络、拓展用户群和创新AI技术，公司对进一步提升货币化能力并实现可持续增长充满信心。

05

贝壳增长第三极：家装「建标准」，金融持续迭代

除了二手房、新房两项传统业务，贝壳也一直在探索新的边界。

目前，贝壳财报中的新兴业务包括贝壳平台提供的金融、房屋装修等服务。

值得关注的是，2020年新兴及其他业务收入同比增长68.7%至20亿元，增长的主要原因是围绕公司房产交易服务的金融服务渗透水平的提升，以及平台完成的装修单量的增加。

业绩会相关信息显示，在装修业务方面，2020年贝壳专注于发展北京市场，全年共完成1200单施工，连接超过400名工长、5000名工人和200名设计师，初步搭建了面对家装行业服务者的SaaS平台测试版和面对消费者的APP应用，以及对装修行业流程SOPs的管理。

在金融服务领域，贝壳通过产品升级，优化客户申请流程，同时提升金融顾问对每个交易单覆盖的前置性，提升整体金融服务渗透率和客户体验，2020年全年渗透率提升至8.4%，其中四季度达到10.5%。

上市半年的时间，贝壳找房的市值翻了近一倍。

这不禁让人思考，贝壳找房未来的增长空间还有多大？贝壳未来还会进入哪些赛道？

彭永东在今天的业绩发布会上答记者问时称，产业互联网的核心是建立和迭代标准，这需要时间和know how积累。

在新兴业务板块，彭永东分享了家装和金融两大板块公司发展计划。

在家装赛道，贝壳将重点打造在家装服务的核心竞争力，通过提供无缝连接的交易体验，全方位提升客户满意度。

“贝壳家装2021年的主要重心还是在北京，对整个供应链、公司今年要把整个行业的SOP和系统、SaaS，标准规范迭代出来，这是这个行业数字化改造必须要做的事情。”

在金融赛道，贝壳将不断升级产品和服务产品，并提高金融服务的效率。例如，2021年，公司将上线新的系统，以支持金融顾问的日常业务操作全面线上化。

在2021年，彭永东称贝壳将专注于五大领域：对消费者好、帮助服务者对消费者好、培育新兴业务、创造社会价值以及加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。

除了家装和金融，贝壳未来还会进入哪些赛道？

彭永东透露了贝壳新赛道的选择标准：“第一这个行业要足够大，第二我们要能创造价值，第三是和我们的使命相关。我们的使命是‘有尊严的服务者、更美好的居住’，公司会围绕这个使命来搭建新的赛道。”

贝壳还能变得多强？每年4月下旬，贝壳高层们会在“新居住大会”上谈一谈战略，到时候或许能有些答案吧。