正荣欧宗荣：新三年战略攻坚年 正荣地产(06158)业绩稳健增长 降杠杆成效显著

在“房住不炒”、“三道红线”主基调之下，房地产行业的发展迎来换挡期。 2020 年公共卫生事件的爆发让整个房地产行业遭受巨大冲击。然而，无论外部环境如何变化，房地产的刚需属性始终不变，行业仍然可以由高速发展向高质量发展迈进。

据智通财经APP了解，素有“改善大师”美誉的正荣地产，率先在行业内对“高质量发展”贯彻落实。 2019 年，正荣地产便提出“新三年战略”，目标是在 2019 年至 2021 年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。经过“新三年战略”的开局之年和攻坚之年，正荣地产的高质量发展之路愈发坚实。

业绩稳健，资本结构持续优化

3 月 28 日，正荣地产发布 2020 年业绩，业绩公告显示， 2020 年全年，正荣地产实现营业收入 361 亿元（人民币，下同），同比增长11%；净利润35. 6 亿元，同比增长15%。

各项经营业绩稳健增长的同时，正荣地产继续坚持高质量发展战略，持续优化资本结构。截止 2020 年底，正荣地产净负债率延续下降趋势，下降至64.7%，现金短债比提升至2. 2 倍，两项指标成功达到“三道红线”政策标准，管理层预计 2022 年将全面降至绿档。

高效运营 穿越行业周期

智通财经APP认为，正荣地产财务结构优化效果明显，主要有两方面因素：其一是运营效率提升，使得公司的去化率维持高位，加快回款速度以改善现金流；其二是多元化融资渠道的畅通为资本结构的调整改善提供了操作空间。

在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本。在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。同时，公司还加强客户管理，将客户综合满意度维持在 90 的高位。

除此之外，正荣地产还开展多元化数字营销活动，推出“正荣置家”线上售楼小程序，上线京东正荣旗舰店，线上VR看房及购房以及线上直播，大幅提升新增看楼客户及曝光量。

这一系列措施持续改善正荣地产的销售及现金状况。 2020 年正荣地产项目平均首次开售周期和平均首次开售去化率维持在 7 个月和70%的高水平。较高的销售效率使公司年度合同销售额达到 1419 亿元，圆满完成销售目标，合同销售额稳居行业TOP20 梯队。同时，截至报告期末，正荣地产的银行结余及现金达到429. 73 亿元，同比增长21.7%。

降杠杆成效显著

融资方面， 2020 年，在市场融资边际逐步改善之际，正荣地产通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

报告期内，正荣地产加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从 2019 年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由 2019 年的42%提升至56%。此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从 2019 年的7.5%下降至6.5%。

据智通财经APP了解，三道红线方面，正荣仅扣预资产负债率暂未达标，考虑到上市以来正荣资本结构的持续优化态势及管理层在财务方面的审慎态度，预计在 2022 年将三线全面将为绿档。

截至 2020 年，正荣地产总战略授信达到 2549 亿元人民币，外币债额度达到3. 4 亿美元。 2021 年一季度，境外融资成本下降在6.63%至6.7%之间。

充裕的融资额度及多元化的融资渠道，预示着正荣地产的财务结构还有进一步稳健优化的可能性。因为如此， 2020 年正荣地产在境内获得了中诚信国际，以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA(稳定)评级，跻身双AAA级主体信用评级之列，表明评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的肯定。

坚持区域深耕战略 土储稳中有增

发展战略层面，正荣地产继续实施“1+6+X”战略，深耕区域全国布局。

截至 2020 年 12 月 31 日，正荣地产总土储达到 2845 万平方米，储备项目达到 216 个，货值约 5000 亿元。公司项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为 2019 年的稳步上升。

2020 年，随着公共卫生事件得到有效控制，拿地市场逐渐回暖，再加上融资边际改善及政府部门推地力度的加大，正荣地产抓住时机继续扩大优质土储。

据了解， 2020 年正荣地产新增土储总建筑面积达到 714 万平方米，新增项目 46 个，权益比和并表比分别达到70%和81%。

从新增土储所在区域来看，正荣地产遵循“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略。 2020 年新增的土储中有77%来自一二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区。

在长三角地区中，正荣地产 2020 年重返上海市场，以低溢价在南京、苏州两大核心城市持续深耕，并扩大区域纵深至徐州、合肥、无锡、阜阳、宿迁、昆山等地。同时， 2020 年正荣地产在大湾区亦有所突破，以底价在佛山获得一幅优质地块。

估值水平有望进一步改善

在智通财经APP看来，正荣地产“新三年战略”稳步推进之下，公司未来的估值水平仍有进一步改善空间。正荣地产在经营上采取“深耕区域+高效运营”的模式，以区域深耕扩大业务规模，提升销售效率，随着销售规模扩大和优质土储权益占比提升，未来公司结转收入有望进一步提高。此外，高效运营也将帮助公司，提高经营效率，降低经营成本。

随着公司盈利能力的提升带来现金流的改善，正荣地产得以降低杠杆水平，提升先进短债比，进而使提升信用评级水平。

正荣地产基本面逐步改善之际，公司的投资价值在近期获得市场认可。智通财经APP数据显示，近 20 个交易日，正荣地产获4758. 34 万港元资金净流入。

数据来源：智通财经APP

公司股价在 2 月累计上涨12.58%，并在 3 月进一步上扬，表现远超恒指同期水平，不排除股价进一步向上突破可能。

行情来源：智通财经APP

总的来说，在新形势下，正荣地产扎实修炼内功，通过树立行业标杆、锻造品牌力。同时，把握潜力区域发展机遇，为公司持续增长积蓄动能，夯实高质量发展基础。公司的估值空间有望进一步打开。