房地产打开“救市”口子

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、姜安娜，原文标题：《楼市冬天里的一把火》，头图来自：视觉中国

一夜间，写着“哈市新政，重磅利好”“置业新利好，重磅双补贴”等红色大字眼的宣传海报，传遍了哈尔滨的地产圈。

当地龙头房企汇龙地产，在日历模样的海报上，标出了“诸事皆宜，最宜购房”，并顺势推出5盘额外补贴；万科、融创、宝能等也将哈尔滨楼市16条新政的主要内容，都列举了出来。

“大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策”“购房补贴以货币形式一次性发放”“符合条件人才购手套房最高可获10万元购房补贴”“社保开户即可申请缴存住房公积金”……一条条利好的信息，都足够吸睛。

自去年疫情期间打响救市枪声之后，如今的哈尔滨，再次率先发出了松绑楼市的“响箭”。在哈市布局的房企们，也借此得以探出水面，透了一口气。

不过，政策的作用并不会立竿见影。

黑龙江某房企直言，这几天随着疫情趋稳，市场有所转暖，而新政刚出，目前还没有直观感受。“现在关于补贴的领取，并没有具体文件，所以即使是符合补贴的人才，也会观望。”

但无论如何，号角的响起，并不仅仅是一城一池的变动得失，而是紧缩大环境下的一个信号。后续其他城市的跟进，或许会成为一种趋势。

一、“东三省”救市号角

过去一段时间，三道红线、银行贷款双集中管理、集中供地等政策，延续着稳地价、稳房价、稳预期的基调，同时也使部分房企面临流动性的挑战。

“哈16条”的重心，在于对供给侧做出边际调整，改善企业的现金流。

如预售条件方面，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的均可申请预售证。这在去年应对疫情出台的新政中就已有提及，此次新政则将该条政策有效期延长至2022年底。

同时，新政意在适度提升预售资金返还额度，并明确土地出让金缴齐日期从7日内延长至 6 个月内；而土地增值税预征率也有所下降。

在需求端，哈16条祭出了购房补贴、放宽公积金贷款年限等举措，提升购房意愿。

其中提及，大中专生（含技工院校）及以上人才在首次置业时均可享受一次性2～10万元不等的购房补贴，新市民亦可享受一次性1万元的购房补贴。此外，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，放宽住房公积金组合贷款业务。

哈尔滨向来善于自我调整，去年该城为了减少疫情对房企、楼市的影响，就出台过“哈十四条”的救市措施，鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房；同时公积金贷款项目随时提交、随时审批。

与此前的维稳政策相比，近来的哈16条更为全面，也更有针对性，对人以及难销产品，利用经济杠杆及利民政策作为引导，直效刺激市场。

哈尔滨同策同程地产机构副总经理杨瑞认为，本次政策调主基调为提振市场上行信心，通过对比去年“十四条”可发现，本轮调整核心理念为“抢人”，即利用人才补贴、经济杠杆及降低购买门槛等直效手段，进行调控“圈人”，解决房地产最核心问题。

乐居财经查阅获悉，去年哈尔滨常住人口1000.98万人，户籍人口948.50万人，自2013年后，它已持续波动式下滑，累计降低4.7个百分点。因此，留住人才已经成为了哈市发展的重要课题。

要留人，需从楼市入手，但适逢调控基调持续，这座城市不仅在前9月宅地流拍率达到25%的高位，新房、二手房价格指数更是出现下滑现状。

不过，也正因为房地产市场面临下行压力，才使得哈尔滨往往能在困难中，迅速对市场做出反应，因时而动。

在山海关外，短短2个月内，不只是哈尔滨，东北三大省会城市都已出台救市举措。9月9日，沈阳提高人才购房补贴标准，博士、硕士、本科技师首次购房分别补贴7万元、4万元、2万元。

9月13日，长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

二、楼市触底反弹？

哈市新政中，预售许可证取得条件、土增预缴调整、人才购房补贴，这三条是对开发商最大的利好，能缓解他们的资金压力，给他们吃下定心丸。

今年的金九银十略有“失色”，房企为了冲业绩，都在进行以价换量，陷入“内卷”；就连一些龙头房企，也祭出了全国性降价的举措。

通过新政，政府也能进一步搭台，促进市场活力，通过组织活动、促销及产品优化等，积极引导开发商稳定发展；同时促销与备案价格审批政策相辅相成，房企稳定价格、找准定位，禁止以促销为名的“恶意降价、扰乱市场”。

但也有不少开发商觉得，哈尔滨救市举措的时间点，来得稍微有点晚，他们发出了“要是早三个月发酵，会好很多”的感慨。因为那样的话，就能为目前的传统营销旺季，做一些“预热”。

眼下的房企必须接受一个事实：此前调控政策出台得比较密集，传导得很快，市场已经对此有着过度的反应，因此新政的刺激作用不会马上显现，或许要等到明年下半年，才会逐渐转暖。

现阶段，尽管新政的出台，缓解了客户的购房焦虑，但他们并不会因为刚出炉的一纸公告，就马上有很大的购买热情。驻足观望，可能仍然是他们未来一段时间的心态。

部分人甚至更期待各区政府依照去年的形式，做一些政府补贴，购房每平米减几百块，更实际，也更高效。但任何调整都不可能一蹴而就，只能放大格局，期待未来。

市场人士预测，未来2到3年，有可能是全国楼市的回调阶段。

哈尔滨同策同程地产机构也表示，通过对比吉林、辽宁同类政策颁布前后的数据，预计哈市商品房销售面积单月环比增长10%，年度增加人口2%～3%。

与此同时，本轮政策执行后，预计其房地产计划总投资及住宅投资额增长10%～15%，房屋施工面积环比增长5%～10%。同时土地增值税预征率的调整，会稳定该城房价，住宅价格年度增长率约3%～5%。

三、各地救市招数

出台针对性救市政策的城市已有很多，哈尔滨不是第一个，也不会是最后一个。

《老子》有言：高下相倾，长短相形。房地产市场的调控，也是同样的道理，政策的松紧相互转化，需要不断做出调整。“稳”字当头，既要降杠杆，避免过热，也要防止房企躺平，市场过冷。

于是，拉满了弓之后，近几个月也有适度松弛的迹象。三季度以来，珠海、惠州等四市降低二手房交易个税，湘潭、哈尔滨等出台购房补贴，举措均直指需求端，旨在刺激购房消费。

而8月13日，湖南岳阳出台了今年首个限跌令，规定商品住房销售的实际成交价格不得低于备案价格的85%。

由此肇始，限跌之声陆续传来。9月9日，湖南株洲多家房企被约谈，问题涉及开发商大幅降低商品房售价，被视为另类“限跌令”。在短短一个月时间，国内至少已有7个城市发布类似的政策。

体现在供应端，则是集中推地溢价幅度的限制。部分核心城市对土地出让政策进行调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

直至哈尔滨此次全面出台新政，更将救市推向了新的阶段。业内人士纷纷坦言，后续将会有城市陆续跟进，尤其是房价下滑过快、库存风险过高、土地流拍率较高的城市。

哈16条出台之后，宁波市奉化区已发布《宁波市奉化区人才购房补贴申请公告》，其中称为切实解决人才住房保障问题，研究决定启动人才购房补贴申请工作，符合学历条件的人才，将获得不同额度的补贴。

与此同时，一份《成都市房地产业商会关于召开当前房地产市场运行情况新问题交流会的通知》在网上流传。《通知》中表示，将在10月14日召集有关单位召开专题交流和意见收集会，以深入了解企业实际经营运行情况，以及遇到的问题和困难。

此前，黑龙江房地产业协会等也是先向黑龙江省住建厅等相关部门提出调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议，后来才有了新政的出台。

因此，类似于成都这种召开交流会的举动，将是城市房地产市场调整的前兆。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、姜安娜