一向求稳的万科，为什么坐不住了？

本文来自微信公众号：無房（ID：xinwufang007），作者：房妹，原文标题：《万科为什么坐不住了？》，头图来自：视觉中国

万物云的上市，比外界预期来得更早了一些。

11月5日傍晚，万科发布公告，决定分拆万物云到香港上市。

此前，万科对万物云的上市一直三缄其口，在郁亮的计划里，万物云要以城市服务商的角色上市，万物云将是一家科技公司，而并非仅仅是一家物业公司。

没想到，转变来得这么快。在外界以为万物云上市还遥遥无期时，万科却突然踩下油门。

一向求稳的万科，为什么坐不住了？当下是万物云上市的好时机吗？万物云上市，是要解决公司的燃眉之急，还是再不上市就晚了？

一、恰逢其时？

从物企上市风向上来说，当下并不是一个好时机。

相比前两年，当下物管行业价值回落明显，股价持续回调、市值大幅缩水、IPO破发成为主要特征。

数据截至2021年11月9日11时

从以上截图可以看到，十大典型上市物企中，市值较年初缩水的就有九家，其中恒大物业市值缩水57.6%，绝大部分物企市值缩水了两三成。

与之相对应的是，今年下半年物企上市步伐明显放缓，且通过率在不断降低。

据第一太平戴维斯的统计，7月初至今，递表物企仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业、瑞安新天地以及万达商管这5家。

而在融信服务、德信服务等物企于今年7月上市后，除了京城佳业通过上市聆讯外，近三个月内再未有物企登陆港交所的消息传出。

同时，多家物企的上市招股书相继失效，其中不乏一些二次递表失效的物企。

比如海伦堡旗下的海悦生活已两次递表失效，世纪金源服务、禹佳生活服务、中南服务、新力服务、明宇商服、东原仁知等物企，都是递表6个月后失效的。

在物管行业寒潮下，资本市场能否给万物云一个好的估值仍存变数，毕竟再优秀的个体也干不过行业趋势。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，从估值上讲，当前并非万物云上市的最佳时机。

不过，若从万科自身发展的角度说，可能真如万物云CEO朱保全所说：“恰逢其时”。

二、“地主家也没有余粮”

众所周知，今年下半年，房地产业行情急转直下，美元债违约、理财产品爆雷、信用危机加剧、销售业绩大幅下滑，房企们进入至暗时刻，有多少房企能撑到年底还是个未知数。

就连一向超然在外的万科，也不可避免的受到形势的影响。

10月28日，万科发布2021年三季度财报，虽然营收仍然正增长，但增收不增利。继半年报净利润下滑11.7%后，三季报更是下降了23.3%。

现金流方面，截至2021年三季度末，万科现金及现金等价物余额为1386.7亿元，较6月底减少483.2亿元，同比则减少17%，这也是两年来的最低纪录。

万物云未启动上市前，经营和扩张主要依靠经营利润和母公司的支持，并逐步通过“睿联盟”（类似于Uber，2020年底已拥有超50家成员企业）等平台方式尽量降低扩张的资金负担。

同时，万物云还通过换股的方式进行并购。2021年8月和9月，万物云先后以换股方式将阳光城旗下物业公司阳光智博、三盛集团旗下伯恩物业收入囊中。

而从某种角度看，换股并购的方式也有助于降低企业负债率。

在换股并购情形下，被收购的资产和负债全部并入，收购方无资产流出，合并后主体的资产负债率变化取决于收购前收购方与被收购方的资产负债率的比较。若收购前，被收购方的资产负债率大于收购方，则合并后资产负债率升高；反之，降低。

尽管已经采用了各种办法，但处于急速扩张期的万物云，负债率在物业公司中仍处于较高水平，数据显示， 2021年上半年其负债率约62.8%。

对比来看，2021年中期，在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.7%，万物云高出19.1个百分点，而碧桂园服务仅为40%。

母公司遭遇行业共性问题，自身负债率又处于较高水平，这不仅使得万物云的扩张步伐受到阻碍，同时也不利于万科整体的稳健发展。

三、龙头地位不保

不上市的压力还在于，万物云辛苦建立起来的龙头地位或易主碧桂园服务。

某业内人士称，万科分拆万物云独立上市，从没有具体的时间表到一锤定音，最关键的变化，应该与最近半年房地产市场超预期的出清有关。从第三季度万科接手阳光城物业开始，万物云的规模化整合明显开始提速，从最近三年的增速也可以看出来。

克尔瑞数据显示，2020年，万物云以5.78万平方米的在管面积处在榜首，雅生活、碧桂园服务分别以5.05万平方米、4.09万平方米紧随其后，但经过一年的收并购洗牌，行业格局正在发生变化。

今年以来，在各地纷纷升级楼市调控、金融监管趋严等因素影响下，多家房企遭遇流动性危机，被迫选择出售物业平台“救急”，物管企业收并购进入白热化阶段。

大鱼吃小鱼屡见不鲜，甚至还有大鱼吃大鱼的现象：

碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业，彩生活服务将邻里乐抵债给碧桂园服务；

融创服务收购彰泰服务，当代置业出售部分物业公司股权给融创服务；

龙湖智慧服务收购亿达物业；

合景悠活收购雪松智联…….

据中指院统计，截至2021年11月1日，今年物管行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物企；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

碧桂园服务无疑是当之无愧的赢家。中指院统计数据显示，若按交易金额排序，截至2021年11月1日，今年碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.3%，领先其他市场参与者。

相关数据显示，截至今年上半年，碧桂园服务的物业服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米（含三供一业物管、嘉宝服务；不含城市服务）。考虑到下半年该公司又收购了富力物业和彩生活核心资产，目前在管面积进一步扩大。

没有及时上市的万物云，在面临这一波突然涌现的并购窗口期，可能已经错过了一些急需大量现金购买的优质物业标的。

收并购的成效不止体现在规模上，还体现在收益上。今年年中报显示，碧桂园服务营收已经达到115.6亿元，万物云实现营业收入103.8亿元，前者首次超越万物云。

事实上，此前碧桂园服务内部已定下5年实现营收超千亿的目标。

面对增长异常凶猛的碧桂园服务，万物云要想保住它的龙头地位，或许只有尽快上市。

四、上市并不是终点

不可否认，独立上市后的万物云，更有利于对行业进行横向（股权）整合，让万科的财务更加宽裕，更有利于万科逆势扩张，加速发展第二增长曲线。

行业人士指出，当前万科A静态市盈率才5.4倍，总市值2090亿元。如果分拆万物云上市，参照市场情况，万物云市值大概率会在1500亿元以上；以万科目前持有万物云63%股份计算，所持股份价值近1000亿元。

然而，上市是把双刃剑。既能起到改善该公司的财务结构，提高资本运作能力的作用，也会对万物云的经营产生直接的影响。

今年6月，郁亮曾在万科股东大会上表示：“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。” 

除了定位为城市服务商之外，郁亮还希望将万物云做成一家科技公司，这也是此前外界普遍看好万物云的价值所在。上市后能否如郁亮所愿，让投资者为其城市服务商抑或科技定位买单，仍不好说。

不过，正如郁亮所言：“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。”

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