基于商业地产的管理系统设计思路——空间管理（一）详解程序员

商业地产是指规划部门根据城市规划所规定商业用地上建设的商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

“空间管理”对于基于商业地产的管理系统来说，是最基础的功能之一。一切的招商、租赁、运营、资产管理等活动都要基于空间进行。

一、空间管理的核心层级

商业地产中，大型商业中心、综合体、写字楼、园区等通常只租不售，或者售后统一返租运营等运营模式。管理者通常需要对租金、物业费等费用进行管控，收费与空间面积要素相关，成本核算与资产原值、产权等相关。

运营者对于出租率、业态对比、不同区域每平方米平均租金等核心指标也需要基于空间进行计算。因此，空间管理是一切的基础。

1.1、项目

即：商业地产独立的管控主体，是商业地产大数据分析的顶层架构。

主要关注项目的名称、地址、开业时间（投入使用时间）、开发商、土地使用权（土地使用权来源分为：划拨、出让、转让）、占地面积、集中租赁（产权）模式等要素。

按照商业地产项目的集中租赁（产权）模式划分：

• 零售产权整体租赁：三权分立（所有权、经营权、使用权分别属于小业主、专业公司、租户），房地产开发公司建成交付、售后返租，委托专业公司统一运营。
• 零售产权分零租赁：部分空间二权分立（所有权、经营权分散到小业主，使用权由小业主支配），房地产开发公司建成交付出售部分、由小业主自由经营，其余空间自持/售后返租/回迁集体产权等，产权结构较复杂，物业统一管理。
• 自持产权整体运营：二权分立（房地产开发公司拥有所有权、经营权，租户拥有使用权），房地产开发公司建成交付后自持运营，又分为出租物业和自持物业两种。根据《企业会计准则》的规定，出租的物业应纳入投资性房地产核算，尚未出 租的及自营物业应纳入固定资产核算，财务部分后续再进行梳理。

1.2、楼宇

即：商业地产独立的建筑主体，是商业地产实际空间搭建的基本框架。

主要关注楼宇的名称、设计用途、总建筑面积、占地面积、地上层数、地下层数等要素

一般需要使用管理系统的楼宇的设计用途包括但不限于：

• 大型商业中心Mall

• 甲级写字楼

• 商住办公楼

为了简化用户操作，我们在项目下创建楼宇时，可以输入地上、地下层数，直接一次性创建出一幢带楼层属性的楼宇。

例如：地上可按照【自然数+层/F】作为序列号默认命名，地下按照【B+自然数】作为序列号默认命名，在楼层页面下可按照顺序自行修改名称，填写必要字段。

设计用途选项应可以灵活配置，用户在空间设置页面自行添加创建后可在楼宇页面选择。如果希望更加直观，可以使用数字双胞胎与3D建模等技术，构建数字化模型。

1.3、楼层

即：商业地产功能区域及业态划分主体，是商业地产实际空间直观展现的具象主体。

主要关注楼层的名称、功能业态、建筑面积、层高、空间划分平面图等要素。

楼层为楼宇创建后自动生成的有序子列表，可以编辑，不可增删，楼层名称可以按照顺序修改、避免改为某些名称列表无法按照规律排序；功能业态选项应可以灵活配置，用户在空间设置页面自行添加创建后可在楼层页面选择。

空间平面图可以作为附件上传，如果更加智能一些，可以按照平面图房间颜色不同、识别边缘后分割空间，链接到每个房间中。

1.4、可租赁空间

即：商业地产可租赁的最小单元，是商业地产管理者进行招商运营的核心资源。

主要关注单元的使用类型、面积（建筑面积/使用面积/户内面积）、所有权/经营权/使用权的归属、预算定价、占用状态（空置/意向/已租/已售/自用/装修/停用）等，还有一些个性化的需求例如预算免租期、预计空置期等。

一般可租赁空间的使用类型包括但不限于：

• 商铺
• 餐厅
• 办公室
• 长租公寓
• 停车位
• 广告位
• 活动场地

可租赁空间应该能够批量上传，使用类型、面积类型、占用状态选项处默认选项外最好可以灵活配置，用户在空间设置页面自行添加创建后在可租赁空间的页面选择。

1.5、公共区域

即：商业地产中需要定期维护的公共空间，是安置公共配套设施、不可用于经营租赁的区域。例如：卫生间、电梯间、配电房、水泵房、休息区、消防应急通道等。

公共区域的创建主要为了后续资产管理中添加设施设备时能够选到对应的空间，或者报事报修、定期巡检时能够选到对应的区域。

二、可租赁空间的其他操作

商业地产中，无论是新开业招商招租、还是旧租户清退后重新招商招租、定期盘点不动产等，都需要给可租赁空间做预算定价。一般是参考周边的市场租金标准，制定一个空间的预算底价。后续在真实的招商招租、意向签订、合同审批时都需要将预算定价和实际定价进行对比。

2.1、预算定价更新

预算单价：是每平方米的价格，定价方式分为日租金/月租金。

预算总价：是房间的总价，计算公式为预算单价*面积。

生效日期：系统应该永远按照审批通过的最新生效日期取值，不填写默认立即生效，该流程需要应该可以配置审批流程。定价历史记录应该可以在可租赁空间的相信记录中查看。

2.2、空间拆分/合并/停用

空间拆分：选中一个可租赁空间，拆分为多个，需要重新命名、填写测量面积。

空间合并：选中多个可租赁空间，合并为一个，需要重新命名、填写测量面积。

空间停用：选中一个或多个可租赁空间，可以批量停用，以后任何活动无法选择该空间。

注意：空间拆分/合并后，原空间自动变更为停用状态，若填写了生效日期、则在生效日期后自动变更为停用状态。对于可租赁空间，仅有同一栋楼中同层和相邻层空间才能够合并。仅有空置状态（即没有其他操作选中该空间时）才可以进行这3种操作。

2.3、房产税计算

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

对于房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产的余值作为计税依据计证房产税。依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府规定，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。依照房产余值计算缴纳房产税的，税率为1.2%。

三、与其他模块关联关系

3.1、可租赁空间-关联租赁及能耗

租赁时选中某客户、某可租赁空间，约定租赁合同价格，租赁期，因此空间管理页面可以获取这些信息进行关联。

在租赁期内，可租赁空间状态为已租，使用权的归属填充为当前租户名称，实际定价为该租赁期内的平均月租金。

所有权/经营权的归属方可能为租赁合同的甲方（出租方），租赁合同中会带出信息以供选择。

例如：暖气费、空调费可能会与面积相关，空间内可能会装有电表、水表、燃气表等，因此最好可以看到某空间下的仪表数量和种类，能耗量，为以后大数据分析打下基础。有一些物业管理公式可能会收取公摊能耗费用，计算方式多种多样，那就需要定制化开发。

3.2、公共区域-关联设备及能耗

公共区域的能耗费用有可能会作为物业公司成本、或向租户/业主征收公共能耗费，因此需要统计某公共区域的水电消耗。公共设备的所属的区域、日常巡检等也需要关联空间。

3.3、楼宇/项目-关联权限

数据权限可以控制到楼/项目，配置权限时某些用户仅能增删改查某些楼或某些项目的数据。

四、总结

空间管理是基础数据的管理，一般情况下创建好之后，未来修改概率小，但使用频率高，数据关联性大。因此，需要考虑较为全面，但这部分内容涉及到的计算十分简单，容易实现。