地产老板掏出了私房钱

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：严明会，头图来自：视觉中国

一条3.3公里的布力径，囊括了香港富豪圈半壁江山，住在这里的业主皆是人中龙凤，许家印也曾是这条街上的业主。

12年前，恒大赴港上市的前一个月，许家印在香港买下了布力径两栋豪宅，作为他在内地和香港频繁来往的一个落脚点。

只可惜，为了还债，他将这两套市值15亿港元的豪宅狠心易主，其中一套还进行了抵押贷款套现，和这条富豪街Say Goodbye。拿到这笔巨资，许老板并没有放进自己口袋，而是给了恒大集团。

但这笔慷慨解囊，他并没有大大方方发一个正式公告，有些许“做好事不留名”的意思。而在许家印之前，富力和当代置业、融创的老板们自掏腰包，都是见诸公告。

其中，孙宏斌给融创提供了一笔高达4.5亿美元的无息借款，更是在地产圈激起了千层浪，那刷屏节奏，不亚于EDG在冰岛赢了英雄联盟全球总决赛。

要知道，在地产这一轮寒冬中，能拿出这么多钱帮公司的老板不多见。很多人想当然觉得房企老板应该腰缠万贯，但其实他们大部分都是金融资产，短期内难以变现。

让任何一家公司拿出上亿现金都很难，更别说让老板个人一下出这么多钱了。而眼下，控股股东自掏腰包，向公司提供资金支持，很大程度上能为自家企业在低迷的行业环境中的发展注入信心。

有钱出钱、有力出力。另一些房企老板勇敢站了出来，像阳光城林腾蛟、佳兆业郭英成赌上了自己身家性命，担保企业一定会偿还本息，哪怕“砸锅卖铁”。

在这样的形势下，没有一家房企是能独善其身、绝对安全。而地产老板们的这些正向的举动，能让境内外投资者们感受到，虽然一些开发商因为暴雷而“躺平”，但更多房企是在积极应对这场无硝烟的信心战。

一、每一分钱都是“救命钱”

为了避免全面违约，63岁的许家印焦头烂额，暴瘦了16斤。见到许老板的知情人士说，“他本来就瘦，现在精瘦精瘦的，看起来没什么精气神了”。

自7月恒大爆雷至今，他出售两架私人飞机，卖掉香港三栋别墅，摆卖广州深圳超级豪宅，透过变卖个人资产或质押股权等方式筹集资金，向恒大注入超70亿元现金，维系摇摇欲坠的恒大帝国。

在这期间，因为金融机构不再放款，加之楼盘销售停摆，恒大也失去了绝大部分的造血功能。所以，这笔资金自然就成了“救命钱”，它用于恒大兑付每月10%的理财产品、总部员工发薪、偿还到期境内外公募债利息以及推动项目复工复产。

除了许家印变卖个人资产为公司续命，恒大自身也在加速处置资产，包括嘉凯城、盛京银行、恒腾网络、恒大物业等股权。

但像恒大这种量级的巨无霸企业，每时每刻都在进钱出钱。此前许老板曾言，“恒大5年半支出达5.01万亿元”。以每年支出达万亿级计算，这70亿元也仅是杯水车薪。

不过，这笔钱对恒大还是有积极影响，在危难时期变卖个人资产为公司续命，把个人与公司利益紧紧地联系成一个共同体，可以暂时稳定投资者和客户的情绪。

如若说，许老板个人变卖资产为企业“续命”，是在情理之中。那么，老孙的做法就颇为意外。

11月14日晚间，“白衣骑士”孙宏斌也出手了。这一次，他拿出4.5亿美元（约合29亿人民币），以无息贷款的形式支持融创中国。这笔无息借款，让投资者看到了老孙血性的一面。

要知道，在地产这一轮寒冬中，能一次性拿出这么多钱帮公司渡劫的老板并不多见。而老孙却是把自己兜里的钱拿出来反哺上市公司，难怪融创中国的股吧炸了，数百条留言满是夸赞，大家感叹于老孙的仗义豪爽，敬他是条汉子。

老孙行为与许家印之间有一个重大的差异在于，恒大已经暴雷，而融创财务情况目前履约正常，在明年一季度之前都没有美元债需要兑付，且未来半年重要支出均已作出安排。

但孙宏斌心里很清楚，“现在的市场情况，就算是绿档企业也不代表安全，所以必须做到自己觉得安全的一个状态”。从另一个角度看，这也是老孙对行业前景投下的信任票。

除了孙宏斌以4.5亿美元无息借款支持公司，半个月以来，融创通过出售贝壳股票、出售项目股权、文旅公司股权以及低价配股与大股东借款已回现160亿元。

二、一边砸钱，一边卖“未来”

在孙宏斌之前，已有房企老板展现了企业家的担当，真金白银砸进了公司。但相比之下，他们砸钱的“姿势”并不相同。

9月20日，富力地产公告称，执行董事李思廉及大股东张力，将提供约80亿港元股东资金。不过，在李、张慷慨解囊的同时，也将富力物业卖给了碧桂园服务，作价100亿元。

一年前，李思廉、张力二人将物业私有化，从地产中剥离出来。今年递表欲推上市，在临门一脚前，又选择将物业卖掉变现。所谓遇到困难，总要卖掉手里值钱的东西，物业公司就是房企手中的“现金奶牛”。这时不卖何时卖？

紧接着半个多月后，当代置业也选择了跟富力如出一辙的做法。

先是10月11日公告称，董事会主席兼控股股东张雷和总裁张鹏，有意向集团提供约8亿元的股东贷款。而后，又将物业公司第一服务32.22%股权以6.93亿元的对价，卖给融创服务。

张雷、张鹏砸钱、卖子的时点正是在当代偿债的紧要关头。10月26日，当代置业一笔已经到期的2.5亿美元债债构成实质性违约，利率高达12.85%。

此前，富力地产也表示，收到股东李思廉和张力资金、预留利息以及其他财务费用后，会考虑回购长年期票据。

企业正在面临还债高峰，成为一众房企股东不惜自掏真金白银为公司提供资金的主要原因。

四季度，开发商们迎来了全面的偿债高峰。据乐居财经统计，2021年底前将有19笔美元债到期，涉及18家上市房企。

高额的债务需要偿还面前，房企的融资规模却在大幅缩水。2021年前三季度，100家典型房企的融资量10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额2872亿元，同比下降38%，融资额创2018年以来的最低水平。

这背后的一大原因是，房企目前仍身处降杠杆的大环境中，无论是主动寻求控负债，还是被动要求达标“三道红线”，房企大规模的发债融资都已成为过去式。

在美元债发行和再融资窗口短期内难有明显恢复的背景下，大股东为上市公司提供贷款，不仅可以为公司注入资金、缓解流动性问题，防止潜在的债务违约事件发生，也能为企业在低迷市场环境下的发展注入信心。

另一个层面上讲，如果上市公司股东提供贷款的利率比外面融资的低，还可以降低融资成本，优化财务数据。即便利率不低，那也是“肥水不流外人田”，对控股股东来说，一举多得。

三、赌上身家，下场担保

在地产圈，阳光城老板林腾蛟是出了名的“甩手掌柜”，充分放权“双斌”（朱荣斌、吴建斌），自己则过上了如同退休般的日子，每日清早在朋友圈转发老子《道德经》等，当作心灵鸡汤。

被二股东泰康系董事对三季报投下两张反对票后，阳光城的危机正式爆发，遭遇股债双杀。而53岁的林腾蛟再也无法再袖手旁观，他连夜从福州返回上海，开始每日去公司指挥经营工作。微信朋友圈也设置为“仅三天可见”，开始了漫长的停更。

此外，在阳光城美元债、境内债、商票等所有债务上，林腾蛟也都赌上全部身家性命下场进行实控人全额担保，希望能够寻求投资人的理解和信心。

这份诚意很有分量，继而好消息接踵而来。11月9日，阳光城三笔境内债券展期方案获得通过；紧接着9天后，阳光城3支美元债展期全部通过，至此，其11月所有公开债务已完成展期。

然而，林老板的“自救行动”并没有就此打住。为了专注阳光城自身企业经营，林腾蛟辞去了兴业银行董事一职。自他辞任执董后，兴业银行连续出现多个成交大单，累计套现金额逾43亿元。

知情人士透露，“这些大单是林腾蛟所售，套现是为了增加阳光城流动性，拿钱去兑付阳光城兄弟公司阳光金服旗下华冕财富的理财产品”。

目前，阳光城方已给出了理财产品的兑付方案：一、未到期产品：投资人所有未到期产品均按合同约定的利率正常计息支付；二、已到期产品：投资人可从“展期6+6个月”或“实物资产兑付”方案中，选择其中一种或两种方案的组合进行兑付。

阳光城的流动性危机虽未完全解除，但是这些诸多努力终于奏效，确实可以让林腾蛟暂时松口气了，也可以让“想哭泣”的阳光城员工稍得安慰。

与林腾蛟一样，在企业危机时刻敢于签字“压身家”的还有另一位地产老板——佳兆业的郭英成。

11月3日，佳兆业关联理财机构锦恒财富出现3亿理财产品逾期，撕开了这家房企资金的脆弱一面，将地产从业者的恐慌情绪推向又一个历史极值。因为与其他暴雷房企不同，佳兆业是一家彻头彻尾的“绿档”房企。

而这家被称为“不死鸟”的企业，在7年前也曾遭遇过绝路逢生的经历，离卖身只有一步之遥，那时候在郭英成的奔走努力下，最终佳兆业转危为机。这次面对新危情，佳兆业也显示出极强的求生欲望。

从老板，总裁到核心管理层连同锦恒财富高层，都在第一时间出面并积极表态。次日，管理层与500多个投资者在深圳嘉里中心召开兑付方案沟通大会。

因为身体原因住院的郭英成也选择“站出来”，与现场投资人音频连线，“佳兆业是负责任的企业，给一些时间和空间，佳兆业有能力和办法偿还本息。”

佳兆业给出的初步兑付方案中，郭英成盖章签字个人担保。虽然，当天开发商与投资者没有商讨出一致的兑付方案，但佳兆业并未停止努力。

11月8日深夜，佳兆业发布道歉声明，并回应了担保的理财产品兑付逾期问题：加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；梳理可抵押资产；加快在售地产项目销售，实现快速回款。

据乐居财经了解，佳兆业已拟定一份详实的资产处置清单，包含深圳18个项目，面积达144.72万平方米，总价值约818亿元。此外，它正寻求资产出售，包括北京佳兆业广场，物业管理公司佳兆业美好67.2%的股权和香港两处住宅地块。

林腾蛟、郭英成们在第一时间站出来表决心，至少说明他们在沉船时可以同企业共进退。当然，老板们也务必要珍惜自己的承诺，切忌放空话说大话，如若投资人没能看到有诚意的兑付行动，只会消耗公众的耐心和同情心。

四、打破信心“负循环”

“信心战”形势空前严峻，没有房企能绝对安全。现阶段，头部房企如何提振行业信心，对于整个行业的稳健向好至关重要。

作为最具风向标的一家房企，“老大哥”万科自然也感受到了从四面而来的阵阵“凉风”。亦如郁亮所说，“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷。”

11月5日晚间，万科突然发起了对旗下万物云的境外上市。此前，一直声称“不着急登陆资本市场”的万科，却在行业至暗时刻将物业板块的上市脚步提前。

毋庸置疑，此举可为万科保障自身获得充裕的现金流与融资渠道，但更重要的是也提振了市场的信心，同时让持有少数股权的阳光城获得套现机会。

3个月前，阳光城旗下的物业公司阳光智博拟与万物云换股合作，阳光智博放弃赴港上市，转而以自身100%股权换取万物云4.8%股权。待换股完成后，阳光城将成为万物云的第四大股东。

按照万物云2000亿市值估算，阳光城持有的这部分股权大约价值100亿。只要搭上这班“顺风车”，这家闽系房企眼下的流动性压力或许可以迎刃而解。

此外，资金链相对平稳、财务正常的房企也开启了信心战的反击。

11月9日，旭辉控股公告称，以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，所募款项将用于资金储备。

据了解，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。

换言之，这次供股，不管认购情况如何，大股东都愿意兜底认购，保证公司资本金能增厚16.73亿港元。另一方面，供股价格几乎没有折让，也显示出大股东对于公司股票价值的信心。

这距上一次林氏家族增持旭辉股票还不足半月时间。10月29日，旭辉大股东林氏家族耗资约1730万港元，增持公司400万股。据统计，今年以来，旭辉大股东已投入超过8.47亿，增持近1.5亿股旭辉股票。

另一方面，在房地产股市和债市震荡、市场信心不足，行业一片萧杀的背景下，房企大股东砸下真金白银增持自家股票也成为一股风潮。

11月9日，许荣茂以每股均价8.9571港元增持世茂集团100万股，涉资约895.71万港元；同日，杨惠妍以每股均价7.3491港元增持碧桂园1000万股，涉资约7349.1万港元。

这也是杨惠妍进入11月以来第二次增持自家股票。11月2日，她以总额3616.4万港元，增持500万股。不足十天两次先后砸入1.1亿港元增持。

将时间线拉长，自9月以来，奥园、禹州、旭辉、建业、宝龙、正荣、佳兆业等近20家房企大股东已先后多次出手增持公司股份。

在增持行列中，甚至出现了地产大佬罕见护盘的情形。9月16日，金地董事长凌克通过集中竞价交易方式，增持金地股份共计10万股。这是凌克2016年期权行权后，首次增持。

五、不平躺，不逃避

眼下的地产行业到底有多脆弱？

一旦有风吹草动，银行机构就会发函来询问事情原委，“这些金融机构是串在一起的，很容易产生连锁反应”。它们凭借“宁可信其有”的精神，来做出交易决策，导致股债震荡。

甚至一个小小的谣言，都会被赋予千万种解读，成为压倒骆驼的最后一根稻草。从而放大恐慌情绪，造成外界对于企业经营层面的一些误解。

所以，地产老板必须诚实面对资本市场，对投资者公开企业真实近况。9月底至今，世茂、融信、正荣、阳光城、禹洲、金科、建业等上市房企，陆续召开了投资者沟通会。

在投资者会上，摆出经营数据和资金数据，以免投资者被市场情绪影响过分恐慌而对公司产生误解，然后使劲浑身解数“安抚”投资者，让其对公司更有安全感。

出现了问题的房企，老板们也一定要表现最大的诚意，积极应对。绝不可学花样年处理美元债违约的那种“躺平”做法，也不要学习新力张老板玩起了失踪把戏。这样只会消磨信心，陷入到恶性循环中。

与投资者坦诚相待方面，世茂是一家典型代表。

11月5日一早，市场有消息称世茂集团与陆家嘴信托展期。世茂不仅第一时间公开辟谣，许世坛还在当天下午火速开了一场投资者说明会，“辟谣这笔信托规模30亿，今年没有到期。且今年世茂也没有到期美元债”。

现场，一位投资者问出了所有地产人的心声：如果政策没有很大的改变，开发商可以撑多久？

许世坛回答说，每家企业情况都不太一样，但如果政策不转向：即使是中国最厉害的开发商，也撑不了多久。一位二十强房企老板则更加直接，财务状况好点的民营地产商，资金最多坚持三个月。

与此同时，政策的冰雪也出现融化迹象。

11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，表明监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。

这场座谈会后，多家房企密集发行中期票据和超短期融资券。据克而瑞统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元。

在融资有望破冰的同时，按揭贷款发放也在提速。近期公布的金融数据也显示，10月个人住房贷款增长较快，这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。

此外，各地也陆续出台了一系列宽松措施，例如南通、哈尔滨等城市还推出了购房补贴，对房地产市场的修复起到了带动作用。第三方数据显示，近期核心一二线城市成交情况已经有了触底反弹的迹象。

当然，从“政策底”到“市场底”，时间有多长，没有任何人能预测。在可能的改变到来之前，所有房企都只有一条出路可以走：保持信心，稳住阵脚，玩命卖房。

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