单边代理，将如何改变房产中介市场？

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：郭军、魏薇 、孟璇，原文标题：《单边代理冲击波 | 封面文章》，题图来自：视觉中国

今年7月，当一次性付清438万全款后，朱女士才发现她买的杭州未来科技城这套二手房再过几个月，就满五年，可以省20多万税费。

朱女士认为，中介某家故意隐瞒此事想尽快成交拿到佣金，要求退还税费和中介服务费。但中介表示不存在隐瞒，只能补偿1000元。

买家和卖家都找同一家中介，以撮合双方交易的服务叫居间代理，但居间代理纠纷迄今仍不断上演。

2020年11月，合肥的张先生在德祐售卖一套二手房，5万多中介费由买卖两方各付50%。完成过户后，张先生才得知买家并未支付另外的50%。实际承担“100%”中介费的张先生表示，中介恶意欺骗卖方，应退回一半中介费，但德祐辩称对买家“优惠”属于店面政策，不支持退费。

“如果被告和原告请了同一个律师，律师该为谁的权益负责？”景晖智库首席经纪学家胡景晖在11月24日一场线上沙龙的发言一针见血。这种居间代理模式最大的弊端就是权益代理很难做到单方归属。

如今，一种被胡景晖称为“更高级”的中介代理服务新模式开始在政府和民间同步推动，它叫“单边代理”，也被很多人称为“独家委托”模式。

11月19日中午12时，深圳上线全新的二手房交易系统，标志着国内官方在二手房交易中首次采用“单边代理模式”。

单边代理，又提出“独家委托”的模式新出，犹如一颗“深水炸弹”，看似风平浪静，实则含藏惊涛骇浪。

一、第一个“吃螃蟹”

11月19日下午，在深圳举办的房地产中介协会新闻通气会上，相关工作人员表示，新系统上线之日起，原网签系统不再开放新增委托合同，已录入的居间合同不得修改买方信息；至2021年12月31日，原系统将正式停用。

深圳市政府很决绝。

在深圳房地产中介协会的眼里，“这种中介服务底层逻辑的改变，不仅仅提高了房产流转交易效率，更重要的是，这种改变将更有利地保障消费者权益。”

深圳的做法是，买卖双方必须先去“二手房交易系统”发起委买或者委卖，才能进入网签环节。居间合同取消；新系统上线的房源必须为真房源，而且有唯一房源编码；卖家最多选择3家中介结构挂牌，不能3家同时卖；买家可同时签约多家机构；中介需要星级认证，黑中介或者认证不通过者将不得进入系统……

深圳官方认为，单边代理模式，将让中介“宰客”行为将成为历史。

因为以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上，实行双边委托，进行居间撮合交易，即一手托两家，左手握右手。

新交易系统是“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

此外，买卖双方实名认证，加上通过与不动产登记部门数据对接确认100%真房源，使得交易更加安全。

对于经纪人来说，新系统将根据这些数据对中介从业人员进行评级排序，最高为五星级，星级越高，代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出，新系统将优先推荐给委托人；而信用不好的、业绩差的、长期没有成交业绩的中介人员，新系统会将其排在后面，通过市场竞争，达到优胜劣汰的效果。

对于，深圳市政府突然宣布推出单边代理模式，有人认为深圳市政府一向敢于吃螃蟹。也有业内认为，当下深圳二手房市场成交处于冰封期，“不破不立，恰是出台新政策的好时机。”

二、借鉴美国MLS

早在上个世纪二三十年代，美国的MLS就是单边代理模式的真正先行者，这种被称为多重上市服务或称为联卖服务，被广泛使用于房地产开发销售以及中介代理，在美国房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟。

11月24日，在一场主题为“单边代理将如何改变中国房产经纪行业”的业内沙龙中，景晖智库首席经纪学家胡景晖也提到，美国MLS不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。

有资料显示，MLS的核心价值观是资源共享、信息共享、合作共赢、尊重规则及诚实守信，它给经纪人带来的是商业思维模式的变革和价值观变革，使得市场能从传统各自为阵、恶性竞争的销售模式向信息共享、合作共赢模式转变，它将改变房地产销售生态环境。

“我们国家在20年前，至少从住建部系统就已经认为，单边代理加独家代理加联卖，是这个行业的未来的发展方向，由于中国房地产市场是被新房所主导，就一直没有实施。”胡景晖说，深圳的这种做法是“政府非常手段”，未来一定是趋势。

另外，多方也一致认为，深圳此次推出新模式与MLS有着时代背景不同。

“深圳的房价话题以及对炒房现象的严打是出台新模式新规则的市场背景，在市场、购房者、官方都受过伤的地方，一定有新的举措要出来挽回颓势。”胡景晖认为。

此外不少业内人士也对深圳举措大为赞赏。

优居董事长李柏晓坦言，深圳未来如果能加快单边代理或独家代理模式的推行力度，那么经纪人将逐步认同类似MLS系统的资源共享、信息共享、合作共赢、诚实守信等游戏规则，逐步摆脱传统的行业恶性竞争。

倡导单边代理的模式，更有来自有官方背景的专家支持。

“我们现在都是居间行为，骗了这一头，又骗那一头，两头都不落好，律师为单方服务，依法为某一方争取最大利益，所以要实行单方代理，甚至接下来走向独家代理。”

2019年，在第二届房地产中介行业峰会上，时任中国房地产经纪人学会副会长柴强就提出，未来经纪行业必然会出现的基本制度和规则就是单边代理。

按照中国房价估价师协会教授柴强观点，长期以来基层经纪人员普遍缺乏诚信，使房地产经纪行业社会形象和地位没有明显提升，经纪人员缺乏诚信的根本原因在于现行的“双方居间”等底层规则存在缺陷。

而从模式上，改变代理规则、实行单方代理和房源独家代理更是首要举措，未来也是行业发展的必然趋势。

在此基础上倡导房源独家代理，同时实行“独家必联卖”，即“全房联卖”，做到全行业房源共享，全行业联合销售。

言外之意，模式上采取国外先进模式，既是解决目前中介行业“形象”的有效办法，也是顺应时代的发展，用中国最先进的互联网技术嫁接最先进的行业模式，是经纪行业最想看到的结果。

而胡景晖认为，当下我国居间、代理、行纪三种模式都是相对过时，居间和行纪一般都是以自己的名义对外进行活动，而代理则是以委托人的名义进行活动，责任不同，单边代理更是权利和义务的对等合作。

所以，中国房产经纪行业代理模式需要更新换代。

不仅单边模式能提升“行业地位”，天猫好房二手房执行总裁何义还认为，房产经纪行业是一个服务行业，单边代理模式能体现到行业服务的本质上。

“单边代理相对而言，能够确保客户享受更专业化的专属服务，站在客户的立场，专门的为他提供相关服务，买方和卖方则各自向自己委托的经纪人支付中介费，这种模式自然更健康，相信也会减少买卖纠纷。”

20年前单边代理就被建设部官员激赏，20年后深圳市政府开始执行。

三、要走的路很长

但一个优良制度的演进，往往是充满曲折的。深圳模式能否走通，还需要观察。比如，挑战之一是中国人传统的买房逻辑。

如深圳房中协工作人员在新闻通气会现场所预测，新系统上线之后需要一个过渡期，让所有参与者熟悉与了解平台的定位与运行规则。

乐居财经在新系统上线之后联系到了两位业主，其中一位直斥这个平台，“整体感觉下来，依然是一个美好理想，愿景大过现实的一个略显鸡肋的平台，也许未来会更好吧。跟我进去之前想象的也不太一样”。

“买家找中介买房，这个逻辑不是中国人的买房逻辑，传统中国人买房，是我看上了某一套房子，需要请一个中介代理人来帮我去洽谈。新系统逻辑是第一个步骤是先填写购房需求，有一些很不是很合理的，比如说建筑类型，它竟然分成了四种，比如说多层、高层、小高层和其他，这种普通人也不知道怎么选了。”

第二点缺点是，没有明确的提及收费标准，没有做到完全清晰透明，也没有做到收费一致公开，就这个点还是没有解决这个问题的。

再者，个人认为，这个平台并没有实现如我们想象中的能够像在贝壳找房子一样，去看到所有房子的一个信息。最后我卖房，我在系统里边看不到买家的信息。”

宝安西乡业主C女士：“线上光看个人评星，我也没办法判断这个人是否可靠。整体来说，功能还是比较少，也可能现在上去挂房源的房源少吧，我发出了卖房诉求，要等着中介来找我，我可不可以主动去找买家呢？”

深圳一位资深的一手渠道商也表达了对新系统的看法：“单边代理在深圳还有很长路要走。单边代理靠什么获得回报？靠成交佣金。所以好成交、高佣金是双边中介的一致目标。问题来了，双方中介会私下沟通吗？

“设计者期望单边代理可以各自维护买卖双方的利益来获得佣金。但可能单边代理直接推高了买家中介成本……”

四、为优质服务买单

在深圳政府推出单边代理模式之前，在今年9月天猫好房推出的“无忧卖房”即是针对房产卖家的单边代理模式。

在传统的中介模式中，中介费一般由买房承担，这次却转到了卖房身上，房东需额外支付1万元的服务费用。

 “无忧卖房”负责人赵玉光解释道，一方面，最近两年房地产市场下行，卖方周期变长，使得许多业主变得焦虑。若要想自己的房源卖得快，就必须在不同的地方挂牌以增加曝光率，但这同时也会带来电话骚扰问题，甚至产生虚假带看、洽谈的问题，迟迟成交不了，最终导致业主卖房信心受挫。

“另一方面，经纪人的服务价值越来越受到认可，市场中总有一部分客户愿意也为优质的服务买单。因为毕竟，房屋买卖属于大宗交易，任何一个环节出现问题，都意味着巨大的风险和损失。”

“单边代理的模式在国内要做起来，需要更多的经纪人参与进来，转到服务的队列中去，有一波经纪人会变成买家的单边代理经纪人，一波经纪人会变成卖家的单边经纪人，让两方经纪人去合作，在此基础上，我们需要建立一套经纪人的信用评价体系出来，这种良性循环体系才会让这个模式越跑越大。”赵玉光展望道。

五、中小经纪何去何从？

优居董事长李柏晓在《见地时间》对话中提出，单边代理对大企业只是选择的问题，对中小企业短期来看，或许并不是一件“好事”。

“大型中介公司没有太多的路可以选择，要不就是自己转型做平台，要不就是将自己的门店改成合伙制，为他们提供房源共享，以及客户信赖品牌交易的保障。”李柏晓坦言，如果大的中介公司不转型，也没有太大未来。

所以中小经纪公司加入“单边代理”这样的政府平台，可以提升服务力，势在必行。

“小中介公司就会收到房源获取量的挤压，短期内生存压力会有阵痛，小企业转向资源共享平台才会有价值，获取更多的品牌和服务，整个体系内的房源量就会增加，会更受益。”

但也有中小店东并不看好这样的“单边代理”新事物。

“如果纯粹单边代理对我们是不好的事情，房源属性信息不透明，如果双方权益信息绝对私密，成交价不透明，会导致吃差价的可能性，另外房东也有可能是客户，客户也有可能是房东，这样对连环单也会理想化。”合肥蜀山区一德祐门店店东认为。

“单边代理也是靠佣金获得回报，成交快、高佣金是双边中介的一致目标，双方中介或也会私下沟通，因为独家挂单本质上都是合作拆账，核心还是间接提高了买房者的购房成本。”深圳一位资深渠道商也提出这样的担忧。

这些中小中介的担忧，在专业人士看来，没有考虑一个前提，即从美国的MLS来看，单边委托模式必然需要一个透明的信息平台作为支撑。正如胡景晖所说的，那时“你委托一家和委托100家实际上的效果是一样的。那显然你委托一家更方便”。

这样看，这个平台的建设就格外重要。未来，中小中介只要在这个平台上做好自己的服务。

“基于‘单边代理’逻辑运行的新版二手房交易系统一旦运行成功，将是对过去三十年我国房地产中介行业规则的彻底颠覆。”深圳上线新版二手房交易系统时，官方如此诠释。

当然，中国发端于唐宋的房产居间代理模式已有千年历史，到如今要做到深入的单边代理或独家委托，会有很多的不容易。

无论如何值得肯定的是，在当下楼市敏感多变之际，深圳政府有很魄力很果断的出台“单边代理”模式，是对过去行业诟病的正式宣战。

新的历史正在开始。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：郭军、魏薇、孟璇