本文自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：张光裕、王博、陈嘉瑶，编辑：王博，题图来自：视觉中国
12月6日，中国人民银行发布重磅消息：一周后下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这相当于给市场增加了1.2万亿元资金供给，对恢复房地产市场信心有积极影响。
过往调控经验显示，降准有利于房贷利率下调、加快个人住房贷款发放速度，以及改善房企融资环境，降低房企债务违约风险。
政策监管趋严，地产公司下半年大多销量走低、融资不畅。
一旦缺钱，房企债务违约风险就迅速蔓延。下半年，佳兆业、阳光城、奥园、新华联、蓝光发展等企业陆续陷入寻求展期的谈判中。
在房企债务危机队伍不断扩大时，监管层终于开始在销售、融资两环节释放放松信号。
从10月15日到11月9日，分别由房地产业协会、发改委和外汇管理局、国务院发展研究中心、银行间市场交易商协会主持，密集召开了四场房企座谈会，调研企业经营困境。
此后，碧桂园、保利、龙湖、招商蛇口等多家房企传出已经发债，或正在发债的消息。
现在，央行更是直接给了市场1.2万亿元的流动性。
但《财经》记者调查发现，这并不意味着房企现金之渴已解，因为从房企主要融钱渠道，发债、销售、开发贷来看，此次降准短期内带来的利好有限。
一、降准提振债市信心有限
据悉，此次降准释放的约1.2万亿元资金中，有一部分将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金。
一位头部房企资本市场部的员工认为，扣除12月15日到期的9500亿元MLF，本次降准的增量释放资金只有2500亿元，利好房地产市场有限。就算行业融资有松动，也是优先惠及国企、央企，民企则要比拼实力，基本面好、管理到位、能争取到核心金融机构支持的民企，可能会先一步复苏。
《财经》记者在一份银行业提供的2021年11月1日—2021年12月7日，地产企业新发行债券明细表中看到，一共59笔新发债，民企只占三笔，分别是滨江地产一笔，万科旗下商业地产品牌印力集团两笔。
据悉，在债市，民企中龙湖、万科、碧桂园等三条红线表现好的大型房企比较受欢迎，而中小型房企即使财务指标不错，也难有市场。
一位银行业人士透露，龙光地产的债最近在二级市场被抛售砸价很严重，此次新债的销售难言乐观。
采访中无论是房企人士、行业研究员还是金融从业者，都普遍认为以监管目前的放松力度，房企能得到一定现金流，但不会很多，紧缺局面不会有明显缓解。
随着寻求债务展期，以及传出经营不善欲出售资产的企业越来越多，影响企业销售、融资的头号因素已不是政策，而是极度低迷的市场信心。
据克而瑞数据，七月份时，全国百强房企单月销售额同比降8.3%，之后越来越差，到了十月同比跌幅已超过30%。与此同时，房企融资也非常萎靡。
中指研究院数据显示，房地产行业融资额（包含信用债、海外债、信托和资产证券化ABS）自七月起连跌4个月，十月数据为2020年来最低值。
数据来自中指研究院
今年上半年，房企是有发债融资空间的，节奏也较平稳。
南方一区域性房企城市负责人向《财经》记者举例，他们公司作为一家没有上市、规模在百名左右的企业，还能在6月成功发出一笔公司债，卖得也很好。但到了7月想再做债融资时，作为买方的银行却收紧审核，周期拖了很久，随着宝能传出流动性危机，银行彻底拒绝了这次投资。
可见，监管尺度固然会起到一定作用，但市场主要由金融机构的风险偏好来主导。
前述券商投行经理说，今年其公司内部有明确的态度转变，“从高层领导传递下来的意思是，出于风控考虑，给地产业做债、承销的意愿要降低。这在行业内是普遍现象。”
券商的顾虑包括做债时审批难度大、操作费劲；承销时可能卖不动；以及万一未来逾期爆雷。
一位国有大行固定收益部人士介绍说，“券商投行部门一般不会给某个行业专门分配一支队伍。团队只要能完成背负的额度，什么行业做都可以。既然如此，为什么要做难的呢？”
据前述券商投行经理介绍，过去一年来，地产行业债的买家主要是银行。贷款两集中政策出台后，银行给地产业输送贷款被限制，便通过其它渠道投资这个行业。但如今，银行的投资意向也不明朗。
投资者态度滞后于政策，机构做债态度又滞后于投资者。因此在短期一两个月内，地产债市行情不会有明显增长。
上述投行经理和固定收益部人士认为，审批放松的可持续性存疑，也使金融机构不会很快放开手脚。没有明确的文件或窗口指导，万一金融机构现在积极跟进，监管却又很快转向收紧，投入的时间和成本岂不都是白费。
行业内也存在这样的揣度：“三条红线”政策出台后，交易所明确收到了对地产行业发债控规模信号。如果监管层考察其工作成果，肯定以年度为周期。所以即使降准释放了流动性利好，他们也想过了2021年再随机而动。
另外，债券投资是基于历史财务数据，机构都是看到房企基本面明显改善后再跟随，很少作为开路先锋贸然进场。
二、开发贷上有指导下有对策
《财经》获悉，十月之后，银行贷款部门收到了明确的窗口指导，有额度的银行可以为符合风控要求的房地产公司释放开发贷。
但同债市相似，对政策连续性的疑虑，以及对房地产行业风险的担心，让大多数银行非常谨慎。
福建、天津等地的银行高管证实了个人住房贷款在加快发放，但针对于房企的开发贷，银行还是不敢松懈。
其实，房企如果十二月拿不到贷款的话，明年一二月份经营还是会面临困难。这也是为何降准此时到来。
一位房企城市总透露，排名前50的房企，大多数已和供应商、施工方协商，将工程款延到明年支付。房企开发贷的首要去向就是支付工程款。从工程款延期可看出，多数房企还没有拿到所需要的贷款。
前述国有大行固定收益部人士承认，降准释放的1.2万亿元资金，会使整个债券市场的资金变得更加充裕，降低房企的融资利率。但是否会对房企发债和获批开发贷有实质利好还未可知。尤其是对资质较差的房企。
一位南方某区域性房企城市总劝房企不要心存侥幸。他认为，降准给房地产行业的资金流入，主要会以个人购房贷款方式释放。
按照“贷款两集中”政策规定的涉房贷款比例上限，现在贷款总量分母变大了，分子也会有相应比例增加。但这些钱监管层已经明确了，主要改善刚需购房。
三、销售回款有望增强
2020年最后一天，央行和银保监会针对银行业金融机构，发布的房地产贷款集中度管理制度，俗称“两集中”制度。该政策将银行分为5档，明确设定了各档银行涉房地产贷款、和其中个人住房贷款，占银行总贷款规模的比例上限。
政策发布后，2021年前10个月个人购房贷款一直处于紧缩状态。
据悉，为了避免触及红线，各大银行在实际执行时，压降力度又进一步被放大，不少银行并未比照上限放款，而是刻意与红线保持一定安全距离。
一直在十一之前，北京、上海、广州等重点城市，买房者从申请贷款到银行放贷，周期一般都长达6个月。
今年十月为了保刚需、稳市场，监管层和行业协会调研过房企之后，银行就已经开始加快个人住房贷款的放款效率。
11月市场变化更明显。一位上海的银行业人士介绍道，近期收到新的窗口指导，目前在上海，只要未触及上限还有额度，银行对个人购房贷的放款速度已普遍压缩至2-3个月。
《财经》记者获悉在成都，银行除释放额度，还在11月调低了购买新房的首套、刚需买家的贷款利率。
在北京，市场好时链家一个月的成交套数为500套左右，此前因为成交量下滑，链家已经多月没达到这一业绩，但11月交易量又反弹至500套左右。
此次降准，更是为银行在个人住房贷款业务上补足子弹。降准之后，随之而来的可能就是降息。
一旦，银行对个人住房贷款的放款效率提升，放款利息降低，市场活力就会被激发，那时，房企卖房子回款效率也会提高。
目前来看，虽然，金融机构仍然对地产行业心有余悸，信心修复还需要较长时间。但银行已经补足子弹，尤其是此次多位银行业内人士透露，尚未触及房地产贷款比例上限的国有大行在收到窗口指导后，都加快了个人住房贷款的放款节奏。
但如果开发商想此时立刻取消打折，涨价回款，短期内不太可能。
中指研究院数据显示，11月百强房企销售额同比下降28.3%，比起10月的24.9%，下滑幅度进一步扩大。购房贷放贷加速从10月下旬便已开始，可见，政策执行的第一个月，并没对销售带来明显提升。
在不少重点城市，一二手房交易价已连跌数月，再加上对按时交房的不信任，买房者的观望情绪很浓。这不是贷款放款加速所能解决的。过去几个月里，因贷款不到位没能及时办上网签，被积压的存量买家，有些已经搁置了买房计划。
虽然，降准有利于提震信心，保刚需，帮助业务水平优良的房企度过难关，但无论是金融投资者，还是购房者，都在对监管层放松调控的延续性持观望态度。
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