地产“抛售”真相

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，头图来自：视觉中国

两个月前，被世茂抛售的“93套上海老公房”，有了终局。

因为网签遇阻等一系列问题，上海世茂房地产有限公司于12月14日宣布，将终止上海浦城路580弄房源销售，并将启动善后程序，为客户办理解除房屋买卖合同并依据合同约定进行处理。

对于想退款的购房者，世茂方将同意办理退房手续并补偿同期LPR利息，退款在30个工作日内到账。此举，也得到了不少购房人的谅解，“虽然网签不顺利，但世茂敢做敢担，还是值得称赞。”

而另一边，被浙江省机关事务管理局抛售的深圳23套顶级学区房，却石沉大海。

11月12日，被摆上“货架”的23套长城大厦房源终止挂牌后，成交结果就一直迟迟未有公布。多位百花片区的地产中介透露，该23套房源最终是流拍，并未卖出。

对此，乐居财经致电深圳产权交易所工作人员处，其仅仅表示，“目前在与标的持有方商议是否重新挂牌，要等到第二轮挂牌时信息才可知道”，但对于何时进行第二轮挂牌拍卖，工作人员并未透露具体时间。

也有专家对此次流拍并不感讶异，“这类挂牌竞价的学区房拍卖价格公开，如果低价成交、数量多，会对市场心理产生重要影响。”

在世茂抛售93套上海老公房，以及深圳出现一次性甩卖23套学区房的新闻登上热搜之后，又有北京卖家抛售几十套捂了20多年的毛坯房。

如此大规模的房产抛售，究竟由何引发？是为了避免传说中的房地产税，从而抢先出手，以避免纳税成本及由此带来的贬值风险？还是另有隐情？

一、顶级学区房流拍

房地产税如同催化剂，致使抛售风波不断，并同时牵扯出一批被“雪藏”的房源。早在10月18日，顶级学区房百花片区——长城大厦，被浙江省机关事务管理局一口气抛出23套房子，登上热搜。

参拍门槛也很高，单一套保证金就是100万，成交价支付也必须一次性付款。

23套房产总挂牌价约2.5亿元，更为关键是价格很有惊喜，单价在7.5~11.3万/平左右。具体来看，12套85.3平小户型，总价在960万元左右；11套104.7平中户型，总价在1000万元左右；1套353.8平大户型，挂牌价在2654万。

长城大厦建设于1985年，使用年限50年，目前仅剩14年产权。此次挂牌的其中23套房源，早年是浙江省政府驻深办事处的，后期转给浙江省政府资产管理类型的部门，后面又变更到机关事务管理局名下。

一时间“官方抛售”、“顶级学区房被砸盘”、“ZF囤房”、“接近指导价”的标签，都扣在了浙江机关事务管理局头上。

但事实上，如果了解国有资产的处置方式，便会发现，这只是国有资产一次再正常不过的挂牌转让，既不涉及“抛售”，也不涉及“囤房”。

当下，浙江省机关事务管理局打算清理资产，所以全部出让，决策文件为《关于要求变更省政府原驻南方办事处房产产权权属及处置主体的函》。

因为所属国有资产，只能通过挂牌转让的方式，不能在普通的二手房中介平台上挂牌。

要知道，名校资源集中的百花片区，即便楼龄大，也能卖出好价钱。年初时，长城大厦的挂牌价基本在16~17万/平，而且一房难求，如今直降5~6万/平，接近政府指导价，是颇为少见的“笋盘”。

当然，外界也比较疑惑，既然这23套顶级学区房作为国有资产，为何十几二十年的时间都不出售？

从物业状态看，这23套房源均处于出租状态，有的出租给个人，有的出租给企业，租期均至2022年10月份。如果挂牌转让成功，这些房产需要继续履行出租合同，否则需要和出租方进行商议，提前终止租赁可能要进行一定的赔偿。

眼下，浙江省机关事务管理局或许认为，这23套学区房继续升值的潜力已经非常有限，与其继续放租，不如出售以回笼资金，用在其他能发挥更大作用的地方。

此外，深圳联交所合作平台e交易上也出现了“抛售潮”。11月9日，泉州市泉房通置业挂牌的城东金凤屿花苑9号楼200套剩余房源全部售罄，总成交额约4.31亿元，成交均价约14638元/平。

该批房源自10月14日一经挂牌便吸引了广泛关注，在e交易平台上共累计获得5.5万余次浏览，300余人关注，累计逾3000人参与现场实地看房，最终共有632名意向竞买人参与网上竞价。

其中，竞价最激烈的为金凤屿花苑9幢1401竞价170轮，增值84.5万元，增值率43.52%，同时1901/2001/2101三套房源由于楼层位置优越也异常抢手，每套均增值85万元以上，该批200套房源总增值9414.5万元。

二、抛售捂20年的房子

深圳长城大厦、泉州金凤屿花苑的抛售不是个例。在北京，寸土寸金的东三环、东四环也在经历另类“开盘”，老小区不断推出几十套，乃至上百套房源。

令人诧异的是，出现“抛售”的项目多是20年左右的房龄，且以毛坯房居多。

其中，较为引人注意的当属东三环亮马·福景苑项目。小区建成年份最早要追溯到2002年，是朝阳公园第一批为CBD企业高管和使馆区人士定制的外销公寓，位置绝佳，矗立于第三使馆核心区。

加之，作为高级精装公寓项目，贝壳数据显示，仅有两套三居室房源在租，租金更是高达每月4.7万元，租客大多为中信证券等机构企业和附近使馆工作人员。不过，这个小区在9月就抛出了几十套房源，售价约7.5万元/平方米，毛坯交付。

高昂的租金，以及赌未来房价上涨，成了投资者购买福景苑的底气所在。看房客中，除了普通购房者，还有财大气粗的房企。

2013年，被称为十年股改“钉子户”的S*ST前锋就曾花1.2亿元盘下这里11套房，总面积2366.9平米，当时成交价4.5万元/平米。

四年后，福景苑的房价已经上升至7万元/平米左右。彼时，该企业为回笼资金，抛出3套房产售卖，手中剩下8套房子，试图“捂盘”后以更高的价格出手。

按照当时的房价计算，S*ST前锋卖掉一套房产抵过了全年的营收，不仅保壳完全没有问题，甚至还能净赚几千万。在六次延期回复上交所的问询后，该上市企业当年保壳成功，现更名为北汽蓝谷。

2017年以来，福景苑的二手房价格基本维持在7.5万元/平方米。贝壳最新数据显示，11月份福景苑参考均价约7.05万元/平方米。也就是说，福景苑的房价在过去4年间，并未有明显上涨。

另一边，市场嗅觉灵敏的福景苑项目开发商，或许看到市场表现平平，便将手中囤下的几十套房产一次性出售。

乐居财经了解到，福景苑的开发商为北京新联协创房地产开发有限公司，龙湖CEO邵明晓曾担任过这家公司的副总经理。

在股权上，新联协创房地产由外资联柏投资有限公司和厦门天威实业有限公司分别持股89%和11%。其中，二股东天威实业又由郑汶和徐绍琴分别持股95.2%和4.8%。

今年6月，新联协创房地产违反《房地产开发企业资质管理规定》规定,在开发企业资质证书过期后,将所开发的北京市朝阳区亮马桥路46号1301室出租给他人，被北京东城住建委处以6.5万元罚款。这或许也是触发开发商抛售的导火索。

本以为房源挂出后会有一场瞬间“秒光”的销售盛况，但现实总是残酷的，如果要是房地产光景好前些年，可能会大卖。如今，房地产市场“悲观”情绪蔓延，加之房地产税试点消息的出现，又有谁心甘情愿的当“韭菜”被收割。

业内人士则分析称，“自从房地产税试点的消息出现以后，不少企业、机构也开始抛售二手房了，害怕这次细则会对企业持有的房产也进行收税，另外也是不太看好未来房价的走势。”

三、未现个人抛售潮

按理说，房地产税的焦虑也应蔓延至个人，准确的来说，应该是“多房”群体。

在北京，三口之家，旗下拥有两套住宅，一套商办房，他们担心将如何征收房地产税，是否被“收割”；在青岛，房地产税消息一出，有人便准备将名下第一套房子挂到中介；在上海，名下拥有多套房的业主，宁愿提前解约出租，也要将房子卖掉。

实际早在房地产税出台前夕，在北京海淀区蜂鸟家园一居室以600万元的价格成交，较去年底高位下跌300万元。

如今，学区房和二手房成交量均明显下滑。中介李经理表示，相比之前，北京二手房挂牌数量有所增加，但成交量减少，致使库存量增加。

数据显示，11月北京二手房住宅网签量共计11851套，相较于10月，环比上涨26.9%，呈现略微回暖的趋势，但同比仍下降31.4%。

对于房地产投资，中介更是直言：不合适，现在都是“房住不炒”了，不能与政策相违背。

房地产税对于多房家庭带来的影响，李经理有不同见解。他认为，普通家庭有2套房子很正常。真正房子多的家庭比如5~6套，甚至10套的，都是富人阶层，一年交几千块钱无所谓，大不了涨房租。

在他看来房产抛售，大多数是公司企业产权，而并非个人，个人很少有抛售。对于典型房子多群体拆迁户而言，他们房子一般面积都不大，可能有1~2套富裕出租，也基本不会出现抛售。

而在深圳、上海，两地中介也持否定态度，并未出现个人抛售房产。同时，两地中介均表示，二手房挂牌数量并未出现大幅度增加，较为稳定。

机构数据显示，11月深圳二手住宅过户2211套，环比上涨38%，同比则下跌62%，结束7连跌状态；同期，机构数据显示，上海二手房住宅成交约1.5万套，环比上涨12.5%，虽已连续两个月小幅回升，但仍在底部徘徊。

不难看出，房地产税或对目前市场反应来说，影响有限。虽然持有房子多的群体有一定恐慌，但这种情绪仍主要以观望为主，并未传导到市场端价格上的较大降幅。

其次，在房地产税之前，北京、深圳、上海等一线城市，便出台频繁的楼市调控政策，以致使当地楼市趋于稳定。

截至目前，国内房地产调控次数已高达570次，刷新历史纪录；再加上房地产税即将试点落地，未来房地产市场必将会更加平稳。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦