真实的印度房地产，到底如何？

本文来自微信公众号：印度通（ID：chindiaguru），作者：小米椒，原文标题：《印度地产投资是蓝海吗？有人在印度买房吗？》，头图来自：视觉中国

前段时间，我的一个上海土著朋友问我，印度的房产可不可以投资一下？

土著朋友学历不高，年轻时自由不羁，但因为头脑灵活眼光准，零几年贷款买房，后来家里拆迁，最多的时候手里有十几套房。如今卖掉房子，迎娶白富美，开公司，妥妥人生赢家。他的逻辑是，如果印度是20年前的中国，目前投资房产是不是能够给复制过去的成功？

这种联想不无道理，疫情前印度的经济增长率的确有目共睹。那么，在印度买房值不值？哪些房产值得入手？有哪些坑？我们来看一下。

房价高低：印度VS中国

2021年4月15当天印度主要四大城市的中高端公寓楼现房单价，以三房为例。新德里24839元/平左右，孟买37949元/平左右，班加罗尔10318元/平左右，金奈7175元/平左右。（注：此处单价均按建筑面积，而非套内面积。货币：人民币）

按地理位置和经济政治发展水平对比中国的几大城市，住宅房3月统计平均价：北京65262元/平，上海67628元/平，广州 42849元/平，杭州36770元/平。（来源：https://www.creprice.cn/rank/cityforsale.html）

孟买房价被印度人吐槽吐上天，但在上海北京面前，感觉还是“白菜”了很多呢！

过去，印度的房价非常平稳，多年来没有太大的上涨。

印度全国涨幅最大的班加罗尔和Pune的房价，2013年至2020年7年间总计增长率分别为20%（平均每年上涨2.67%）和38%（平均每年上涨4.76%），其他城市就更不用说。

房价增幅最大的3大印度城市

同期中国楼市的房价涨幅：深圳7年总计上涨126%（每年上涨12%），上海77%（每年上涨8%）。（来源：安居客）

7年前，假设你有100万，投资中国地产，比投资印度地产更有价值。

印度的房产市场不被本地投资者青睐，原因是什么？印度的其他投资渠道收益率更高，同期印度短期政府债券的利率为3%~9%，股市的股指更是投资的追捧的对象，过去5年的股指翻了2倍（平均年收益率13%）。

印度股票市场变动 5yrs

印度地产需求不足。一个不容忽视的现实是，印度人口庞大，2020年13亿，直逼中国。但现今仍有65.5%居住在落后广袤的农村从事农业生产。城市化工业化程度低。

泰国作为中国人最热衷的海外房产投资地，房产价格和印度一样平稳，波动小。自2009年以来泰国房产最大涨跌幅仅10%。

汇率：泰国VS印度

人民币印度卢比（来源：新浪财经）

人民币泰铢（来源：新浪财经）

若汇率保持目前的走势，且保证房价预计平稳无太大波动的前提下，同样100万人民币，配备成泰国资产比印度资产更保值。

租售比：泰国VS印度

我们再来看下租售比。租售比反映的是投资收益率的高低，租售比越高则说明资产的价值越高。泰国的租售比在5%，比较理想，印度房产的租售比3%左右，普遍偏低。

未来，印度地产投资是蓝海还是大坑？

印度城镇化

印度的城镇人口正在稳步扩大。澳大利亚中央银行曾在2016年预测印度的2019年城镇化人口占全国人口的比率将会将会达到30%，并且会持续高速增长在2050达到50%以上。

联合国预测

世界银行数据表明2016~2019年城镇化人口占全国人口的比率每年上升2.3%，印度2019年的城镇化人口34.47%，每年有0.1亿人口涌入城市。

印度城镇人口变化

中美双边贸易冲突以来，印度政府非常积极的发展本土电子和手机制造业，利用制造业创造了大量的就业机会。印度制造业预计将增加大量城市的就业机会。随着农村剩余人口的涌入，可以预见大城市的规模将会加速扩大。

印度PLI 

然而，制造业的兴起并不能想搞就能搞起来。现实中还是存在很多问题，印度政府的执行力和地方变革阻力，劳动力素质低下的问题仍然是印度政府提振制造业、提高城镇化水平道路上不可绕过的坎。

本土市场热度发生变化

实际的市场情形也在悄悄发生着改变。Anarock称今年2月以来印度大众购房的热度正在提高：房产用于自住和投资的比例由疫情前的59%上升到74%。25~35岁间的年轻一代认为房产是他们最看好的投资。

二居室是印度人的最爱；但海外印度人偏爱豪华型住宅（豪华定义：总价在90万~250万人民币），在他们那里，三居室和四居室位居最受欢迎。郊区、城市副中心和卫星城投资具备更高潜力。

印度地产调研机构Anarock今年进行的房产投资意愿调查结果显示：43%的受访者如今更倾向于居住在城市的郊区。只有28%的受访者更愿意买市中心的房子（来源: CII-ANAROCK COVID-19 Sentiment Survey by Arun Chitnis）。相比城市核心区域的拥挤，低密度社区稀缺。

中心边缘地区不乏环境优美、交通便利的新建小区。

随着城市交通和配套设施的完善，以及更多品牌物业的加入，未来将更具有投资价值,值得投资者们关注。

印度中心城区的范围比较小。城市核心区域15公里以内房价高企，以城市中心向外房价陡然下跌。放图，直接感受一下。

房源3 坐标新德里 372平 1450万人民币单价3.9万元

房源3 距离市中心9公里

房源2 坐标新德里 158平 155万人民币单价0.98万元

房源2 距离市中心20.5公里

随着城市化进程的深入，如今的郊区和城市副中心成为将来的市中心。

房产市场开放性不高

印度房产市场的开放程度相当的缓慢。很多政策法规，不论是国家层面，还是地方层面，都让投资者望而生畏。外国人可以在印度购置房产吗？答案是：可以。不过印度政府对外国人购置房产有严格的政策限制。主要限制在于：

1. 外国人要长期居住在印度境内。长期居住的标准是：单次停留的时间不得少于183天。

2. 个人投资房产仅能用于居住，如果要投资商业用房，必须在印度注册公司，聘用员工。

3. 不能购买耕地或农业用地及其上建筑。

4. 印度的房产的房租获利，不能转出国外。

决定要在印度买房，一定事先要找印度当地资深律师进行咨询和起草文书。

印度的买房交易费用高

同样的金额下，在印度的交易费用是在中国购房的两倍。以住宅房为例：

印度政策

印度宪法尊重个人财产权，但并未认可财产权成为为个人基本权利。当局如果认定你破坏了国家和社会公共利益，就可以合法的对你的财产进行罚没和充公。这条法律为当局“滥用职权”开了条口子。

印度法律对个人财产的保护

看完这些，或许能明白为何中国人在印度买房的不多了。

本文来自微信公众号：印度通（ID：chindiaguru），作者：小米椒