左手智库右手生态，碧桂园服务重新定义城市服务

随着城市化加速，教育、医疗、环境、养老等问题亟待解决，有人提出精细化城市管理的概念，意在提升城市发展质量、水平。2015 年，头部物企碧桂园服务注意到城市服务这一机遇，颇具前瞻性地从服务社区物业的思维中跳脱出来，试图与城市管理者一同改变城市发展的诸多问题，与城市共生。

2021 年 4 月 22 日，透过一场「城市服务开发者大会」，碧桂园服务再次彰显其服务城市的决心。

物企出圈，碧桂园服务率先布局

2018 年，国家统计局公布了这样一组数据：1978-2017 年我国国内生产总值按不变价计算增长 33.5 倍，年均增长 9.5%，平均每 8 年翻一番，远高于同期世界经济 2.9% 左右的年均增速。改革开放以来，我国国民经济高速增长，与之相对应的是城市化进程明显加快。我国城镇化率从 1978 年的 17.92% 一路上扬，2011 年已突破 50%，城市人口自那时起已超过农村人口。

2012 年中国大规模城市化基本完成，发展只求规模不求质量的城市病问题却也逐渐突出，人地矛盾尖锐、城市负担过重。而城市治理囿于传统，存在重行政、轻市场，重服务、轻经营等现象，探索城市治理急需一个新思路。

十九届四中全会上，中央首次提出“构建共建共治共享的社会治理共同体”口号；2015 年 12 月 22 日《中央城市工作会议公报》提出，要从速度型城市建设转变成质量型城市；十四五规划中，“加强社区建设，打造韧性城市”的字眼出现；住建部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出了扩大物业管理覆盖范围、加强智慧物业管理服务能力建设的举措；同时地方政策轮番轰炸，500 余个城市明确提出建设「智慧城市」的目标。

政府侧发出清晰的政策信号，鼓励企业与社会参与其中，面对想象空间巨大的蓝海市场，求变的地产、物管企业纷纷入局。数据显示，过去两年近 3000 家物企涉足城市服务，中国百强物企中已有 90% 开始做城市服务业务。

华泰证券曾有研报称：

物业公司频繁出圈城市服务，是由于该趋势符合物业公司和政府的双重诉求。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来 3-5 年的增长韧性。

走出小区，将目光放在景区、街道、停车场等城市公共空间，已是大势所趋。特别是随着 AI、IoT、云计算、大数据、区块链等智能技术崛起，拥有转型为「城市运营商」天然优势的物企意在实现跨业态多元创新，其底层逻辑正如碧桂园服务执行董事、总裁李长江向雷锋网表示：

搭建配套设施运营大盘，和为一座城市做服务有雷同之处。

其实这一赛道上，碧桂园服务是最早入局的物企之一。2015 年，碧桂园服务首先与陕西韩城市进行战略合作开展项目实践，后与遵义、开原等十余个城市达成战略合作，持续推进城市服务落地。2018 年 12 月 26 日，碧桂园服务启动「城市共生计划」，正式推出城市服务 2.0 产品，以城市公共空间数字化场景运营为切入，通过协同专业资源为城市提供一体化公众服务解决方案。2021 年 3 月「城市合伙人计划」推出，旨在与拥有属地深厚资源、愿意从事城市服务专业领域的城市合伙人共同推进城市治理。如今，碧桂园服务已然成为推动城市治理创新的重要力量。

三大业务打造城市服务护城河

作为行业市值第一、服务规模第一的企业，碧桂园服务今年三月份公布的年报显示，截至 2020 年末拥有总在管面积 3.77 亿平方米，合同面积规模 8.21 亿平方米，而储备面积是在管面积的 1.17 倍，可见其强劲的发展后势。

当前，基于美境、善治、益业、惠民四大核心价值，碧桂园服务设有市政公共服务、城市空间运营、数字社区治理三大业务。

市政公共服务方面，以数字化城市服务管控平台为切入，依托智慧化、机械化、智能化服务手段，既解决市政服务多头管理的碎片化难题，也通过规模作业、科学作业实现城市维护效率提升、财政支出减少的效果。

在 4 月 22 日碧桂园服务开放的业内首个城市服务展厅中，摆放着一个市政公共服务模型。这一业务本质上是通过物联技术将整个城市的设施空间进行连接，以便于指挥中心随时监测运营状态。例如道路井盖是否存在缺失情况、广告牌倾斜度是否会带来台风天落下砸伤人的隐患等等。

之所以选择“跨界”做服务，原因就在于相比环卫等垂直细分领域的管理公司，物业企业兼顾各个场景，总运营成本会更低，碧桂园服务同时也提出了“效果效益做乘法、属地经济做加法”的目标。

城市空间运营方面，碧桂园服务拥有 29 年新城运营经验，目前城市服务业务覆盖超过 150 个城市，主要通过联手各地方政府，输出智慧科技平台、资产经营、增值服务等管理方式，拓宽、深化城市公共资源经营领域，实现城市治理经济效益、社会效益、生态效益的统一。

其实，空间场景服务能力可谓是物管企业进入智慧城市运营领域的核心优势，在碧桂园服务看来，城市是对房子概念的延展，城市也可以像房子一样增值保值，而潜在的实现方式可以包括挖掘历史资源、构建产业集群、精细化经营城市公共资源等。如果说市政公共服务保证了城市正常运营，那么城市空间运营则是为城市带来更大的、更为积极向上的产业活力。城市空间运营涵盖下图中的八个板块，举例来讲：

• 高速服务+一体化运营是除了传统的道路管养和物业服务以外，还延伸到广告传媒和路衍经营、油品合营、新能源充电等业务，最为特色的是围绕服务区经营及配套服务做商业创新，形成”+商业服务、+文旅体验、+文化观展、+城市展厅、+物流“等特色业态。

• 城市全域智慧停车管理是着眼解决当前城市通勤交通拥堵严重，提升整体通行效率的整体解决方案。比如方案中提到了共享车位和错峰停车，优化新能源充电装置和共享车辆的布点及管理等亮点。

• 机场服务运营具体包括空侧飞机机体及机舱内清洁服务，陆侧机场咨询引导服务、候机楼贵宾服务、手推车服务，机场停车服务等。

数字社区治理方面，碧桂园服务主要通过创新的智慧红色城市大物业运营模式，探索高性价比的物业管理、社区治理协同服务模式，最终落实政府社会管理和公共服务职能。

这一业务关注在城市更新过程中被遗忘的角落。针对老旧街区国家现在重点投入改造，而碧桂园服务聚焦在改造后的老旧小区长效运营管理机制上。比如通过把零散的房屋整合进行片区化网格化管理，比如通过机械作业服务覆盖街区内市政道理和房屋组团主干道路实现降本，通过志愿者服务构建和谐互助的社群氛围，类似的 6 大创新举措形成了“本地居民服务本地居民 以区养区“的可续运营模式。

当前，碧桂园服务的项目分布于国内 31 个省、直辖市、自治区、香港特别行政区以及 东南亚地区，在百余个城市和地区提供了城市服务业务。碧桂园服务首席市场官汪英武向雷锋网表示：

把城市服务分三大领域，这是两年以来我们做了很多‘减法’精简之后的结果，目前三大领域的发展是齐头并进的。比如在市政公共服务方面，我们已经是中国最大的市政环卫公司之一；城市空间运营方面，我们是中国最大的高速公路运营公司之一；数字社区治理方面，我们的天津军粮城等老旧社区治理项目也卓有成效。

基于此，碧桂园服务形成了科技领先、运营领先、资源领先、模式领先的优势。在李长江看来，相较于其他物业企业，碧桂园服务的优势在于四个层面：

首先具有 29 年的大盘运营经验，碧桂园服务对于城市服务的理解是领先的；其次，无论是过去的信息化建设、后来的机械化作业还是现在的数字化建设，都表明我们有着领先的科技手段；第三，2018 年碧桂园服务上市以后，我们得到了资本市场的高度认可；当然，我们还有一个强大的、具有高执行力的团队。只要找到一种模式，就有能力做好。

【碧桂园服务城市服务的数字化平台】

科技赋能，与城市共生

碧桂园服务定位为领先的城市治理公共服务探行者，既体现在时间上率先入局，也在于正当一众物企摸索业务模型或搭建供应商体系之时，碧桂园服务已站在行业第三方视角进行深度思考，对「城市服务」大胆下了一个定义：

以政府采购、公私合营、混合改制为交易形式，以公共服务为载体、以城市空间运营、产业发展支持、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市属地政府、企业、居民等终端客户提供综合服务的集合总称。

这一定义出自 4 月 22 日以“链接生态，共同成长”为主题的「城市服务开发者大会」，即物业行业首次开发者大会。此次举行开发者大会，意味着碧桂园服务再次升级，开始从城市服务生态链视角关注生态平台建设，具体在于以下三个维度。

其一是品牌与清华大学公共管理学院邓国胜教授团队、中国城市建设研究院环境工程设计研究院、TalkingData、埃森哲等国内外顶尖智囊共同发起碧桂园服务“城市治理智库联盟”，旨在以最前沿的理论知识及科技成果，赋能城市治理，推动城市服务领域从野蛮生长到有序发展。

对此，汪英武向雷锋网表示：

我们选择的智库，有公共管理、城市规划、大数据运营、全球咨询等单位，希望联合产、学、研顶尖专家帮助我们进行商业模式研究、理论框架归纳等等。我们一再强调一个观念——在未知领域必须弯腰，要对行业、市场有敬畏之心，只有综合各方智慧、经验、理论体系之后，才能形成碧桂园服务在城市服务的完整产品发展体系。

其二是与阿里云、商汤、海康威视等科技巨头组建碧桂园服务“城市服务生态联盟”。目前，碧桂园服务已与国内外 100 多家城市服务领域的优质产业资源和头部企业建立生态圈联盟，共同进行产品开发迭代和供应链整合，为前端业务扩张提供产品应用和技术支持。

这一做法的意义在于用科技赋能传统线下领域，例如传统市政环卫清扫一条街可能需要 100 个人，而通过数字中台和 AI 技术，最后可能只需要 20 个人，降低人力成本的同时也能保证效率更高。

而早在 2015 年，碧桂园服务就开始布局科技与服务结合，搭建技术平台，尝试云-边-端的整体物联网架构建设，逐步建立起基于设备端的传感器和一线应用能力。2019 年 5 月，碧桂园服务推出了行业首个基于 AI+ 物联的 AI 全栈解决方案产品体系。目前，碧桂园服务已拥有 4 项发明专利、31 项实用新型专利（其中 27 项服务机器人实用新型专利）、75 项软件著作权。

其三是实行碧桂园服务“城市服务合伙人计划”。今年 3 月，碧桂园服务刚刚对外正式发布了城市合伙人计划。从拜访百余行业头部企业到调研 150 余个细分市场企业，从与佼佼者达成战略合作，到召开以合伙人为主体的城市服务开发者大会，可见其品牌号召力。其实，智慧城市、互联网、市政公用、物业管理等多个行业企业均已跨界入市抢位，而碧桂园服务选择与众多企业达成战略合作，从竞争走向竞合，也预示着城市服务即将进入新的理性发展阶段。

谈及实行这一计划的初心，汪英武解释：

我们有环卫公司、电梯公司、消杀公司，但也有很多领域没有涉足，比如地下管道运维、黑水处理、生态治理，因此需要结合各领域头部企业和创新型公司、独角兽，共同升级服务能力。其实在某种程度上，利用碧桂园服务的品牌体系、利用城市服务的线下渠道，我们给到生态公司很多业务场景，形成共同研发产品的试验田，在这一过程中将线下服务能力做得更强，从而构建起‘护城河’。一个生态领域里面，只有大家相互给予营养、相互给予机会、相互给予应用场景，生态才会更丰富。

在上述基础之上，碧桂园服务将构建这样一个体系：头部有智库、线上有平台、线下有服务、周围有生态、上下能贯通。未来城市服务将会如何发展，汪英武的答案是，在数据化、智能化的体系下，为城市建立一个指挥中心，利用大数据、云计算等技术构成一体化城市大物业服务模式，从而在短时间内对城市治理形成高效的协同运营机制，达到快速赋能、落地的目标。

相信碧桂园服务作为新型城市治理公共服务探行者，必将在「服务城市-运营城市-经营城市」的进程中发挥重要作用，且将一切交给时间。

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