地产商成了另一个“甲方”

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳，头图来自：视觉中国

远洋资本仍继续插旗围猎，保持着活跃的投资节奏。

3月底至6月初，它收购红星地产、接盘红星物流资产。紧接着8月18日，它又与金融央企中信集团，险资中保投资、中国人寿资管，以及四大AMC之一的中国信达一起，成为了华融的战略投资者。

这个从事另类资产管理的平台，原本只是远洋集团在地产业务之外，伸展出来的多元分支。但随着它投资规模的扩大，越来越多的人将其与黑石、光大安石等机构进行比较，探讨它的优劣。

在地产圈，除了远洋资本外，多家房企都拥有自身的投融资平台，以便借助基金、金融等方式，为业务布局打开更大的想象空间，例如金地的稳盛投资、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等。

它们围绕着地产“主线”，开展股权、债权、不动产投资；募集的资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、产业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至还涉及新兴的科技、大健康等领域。

在融资收紧的当下，这似乎已成为了业内的另一种趋势，但这其中也充斥着一些投资风险。

一、远洋资本底色

远洋资本频频的投资操作，让人眼花缭乱，但细看并不复杂。

在“募投管退”资管闭环中，远洋资本布局了住宅、商办物业、数据地产、物流地产等领域。运转过程中，它一般会先收购项目的部分股权，然后充当募资者的角色，为项目引入真金白银。

比如，远洋资本曾以自有资金出资，与朗基地产成立一家平台公司A，持股比例为各50%，通过公司A对相关住宅项目进行投资，规模为15.23亿元。

其中，远洋资本作为GP（普通合伙人）募资的同时，还为住宅项目提供融资咨询服务，收取管理费，并在项目退出后取得投资收益。

对于商办、物流等不动产，远洋资本的运作方式也与此类似。该公司一般作为GP，通过发起设立基金产品，收购在建或已建成的物业，再对其进行开发建设、改造、运营管理等，提升资产价值。

除此之外，它还有另外一条业务线，叫股权投资。近年来，其投资医疗健康领域的联合丽格、豪思生物，物流供应链壹米滴答、郑明现代等，都属于这种类型。

上述几个方面，基本描绘出了远洋资本的业务轮廓。2020年末，该公司在管余额为1062.82亿元，同比增长了35.02%。

据乐居财经统计，去年远洋资本住宅、不动产、股权投资三项，合计投资金额达372.88亿元，而同期其经营活动净现金流，仅为7.35亿元。显然，要维持庞大的资金输出，它需要依赖大量的外来资金。

在这其中，有些资金是远洋资本通过基金募集来的，有些则得益于银行贷款、发债的加持。该公司目前有“20远资01”“21远资01”两只债券，发行金额分别为10亿元、8亿元。

而间接持有远洋资本49%股权、作为第一大股东的远洋集团，也对它百般照顾。

截至2020年末，远洋集团给予远洋资本20亿元永续债的资金支持。同时，前者常对后者所搭建的股权基金予以认购，期末合计已认购3支股权基金，规模为22亿元。

作为反哺，远洋资本替远洋集团，管理着17个境内外项目，合计规模133亿元。

在投资层面，远洋资本的房地产基金项目投资区域，也与远洋集团保持着高度一致。双方还经常进行联合投资，2020年末已投资项目共16个，总投资规模约125亿元。而今年在收购红星地产、物流资产时，远洋资本再一次成为了集团的马前卒。

为了帮远洋集团优化在大洋彼岸的资产、及时止损，远洋资本于去年底以1.7亿港元溢价接下了港股平台盛洋投资（HK：00174）24.45%股份，将盛洋投资从集团手中，揽到自己麾下。

盛洋投资多年来业绩不佳，虽拥有一项位于美国加州旧金山半岛核心地带的办公楼园区，总楼面面积约为15.9万平方呎，但大部分时间处在亏损状态，形同鸡肋。

去年，盛洋投资股东应占亏损，继续扩大146%至2.33亿港元，眼见收购多年未见起色，远洋集团便有意将它推开，交给资本板块去经营。

不过，由于投资的扩大，远洋资本的债务规模有所上升。截至2020年末，它的资产负债率和总资本化比率分别为47.20%和24.70%，较上年末分别增长2.15个百分点和16.19个百分点。

二、地产基金的狂欢

房地产是资金密集型行业，在发展过程中，许多房企自然而然都有了设立资本平台的需求，以便借助基金、金融等方式，为业务布局打开更大的想象空间。

乐居财经查阅获悉，目前已有多家房企拥有自身的投融资平台。除了金地的稳盛投资之外，远洋资本、金茂资本、首金资本、正荣资本、绿地金融等，都是在2010年之后才诞生的。

它们围绕着地产“主线”，开展股权、债权、不动产投资；募集的资金不仅用于房地产，还用于商业、物流、产业，以及庞大的房地产上下游产业链，甚至还涉及新兴的科技、大健康等领域。

大部分平台在创立之初，其实都只意在为它们集团内部提供服务，寻求“独善其身”，而没有对外伸展投资触角的想法。

比如，成立于2006年的稳盛投资，它一开始只想帮母公司做股权或债权融资；而2018年才成立的首金资本，起初也强调“为首创置业引入和联合外部资源”，助力首创置业完成千亿目标。

只不过，有些平台后来扩大规模，就逐渐转换了角色，成长为私募基金平台，变为投融管退的操作者。

这些平台，大部分都跟房企有着股权关系，但也有个别主体由房企老板个人持有。比如上海晨曦股权投资基金管理有限公司（简称“晨曦基金”），就由旭辉集团CEO林峰持有45.9%股权。

在设立基金的过程中，一些房企并不满足于单打独斗，而是引入其他投资方，借力布局项目。

2017年，大悦城地产就联手新加坡政府投资公司（GIC），设立境外并购改造基金，二者分别持股36.4%和 63.6%。

大悦城的想法是，将改造升级完成的大悦城项目股权，注入到境外并购改造基金中，再通过持有基金股权享有项目权益，并分享其发展红利。

而与GIC合作的房企，还有融创。

去年年底，融创与GIC签订投资协议，双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台，两者分别持有合资平台51%和49%股权，主要专注于投资国内一二线核心城市的高端住宅项目。

建业则与方风雷的厚朴投资展开合作，成立了河南厚朴建业基金管理有限公司（简称“厚朴建业”），投资旗下太康县置腾沃邦置业、民权县建天置业、登封置腾置业等多个项目公司。

为了更好地拓宽发展空间，也有为数不多的地产基金，如越秀房托（HK:00405）、招商局业房托基金（HK:00405）等，踏上了资本市场。

每年的业绩会现场，越秀房托主席、行政总裁林德良都会大谈与越秀地产的互动，和第三方的收购机会。

三、裨益中藏风险

中国房地产基金行业，仍处于萌芽阶段。

相关数据显示，截至2020年末，国内人民币房地产基金市场已有3018支基金实体，总管理资金规模，接近2万亿。

去年，地产、金融行业在政策和市场层面进一步承压，作为衍生行业的地产基金，也受到了一定的影响。但即便如此，年内仍新增266支已备案房地产基金，保持着一定规模的增长。

业内普遍认为，地产基金的发展是一种趋势。

不久前，招商局业房托基金董事余志良就对外表示，“无论是香港市场，还是内地市场，REITs目前都还只是千亿级的水平，未来可以成长的空间是非常大的。”

或许是因为看好地产基金市场，远洋集团此前主业遭受羁绊，李明决定将长租公寓、养老服务等业务剥离出上市平台的时候，也未曾将远洋资本割舍出去。

而13年前，当亚雷投资处在崩溃边缘时，潘颖、陈宏飞等人也未曾放弃，最终等到了光大控股的驰援，重组成光大安石。其旗下的光大嘉宝，后来成为了“房地产基金第一股”。

若是只看未来，未免显得有些虚幻。事实上，在调控基调持续、融资渠道收窄的当下，房产基金已让房企有所受益。

资本平台在收取咨询费、管理费的同时，还享有投资收益，它们的毛利率一般较高。以远洋资本为例，其2018至2020年的毛利率，分别达53.96%、61.06%、67.09%。这对于逐利的房企，有着很大的吸引力。

再者，在基金模式下，地产项目能以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平，降低融资成本；待培育成熟后，再转入房企上市公司，又可以避免项目筹备与建设期的负债，并入公司报表。

这一点，对于面对“三道红线”压力、一切从“轻”的房企来说，简直如遇甘霖。

除此之外，在集中供地、土拍渐趋白热化的大环境下，房企依靠地产基金，往往也能获得曲线扩储的机会。

但由于市场还不够成熟，地产基金也并非毫无风险。因为投资类资产规模较大，且主要集中在股权投资类项目中，周期较长，常常会导致退出方式、退出时点等因素，都存在较大的不确定性。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳