大厂安家CBD背后的互联网“总部经济学”

互联网公司新的“常规操作”。本文来自微信公众号：刺猬公社（ID：ciweigongshe），作者：园长，编辑：石灿，头图来自：视觉中国

“在这里的，是世界500强和未来的世界500强。”

这句Slogan，被写在三星大厦官方网站的显著位置。三星大厦是一座位于北京CBD核心区的写字楼，紧邻中国尊（北京中信大厦），路对面就是央视总部大楼。这栋大楼是三星中国总部的办公地，也对外出租，最近，腾讯视频租下了大楼的多层办公区。

刺猬公社从三星大厦租赁部门获悉，目前腾讯视频在三星大厦的办公区正在装修中。一位从事北京办公楼租赁业务的销售也表示，三星大厦入驻率已经过半，其中相当一部分是“科技、互联网”有关企业。

从中关村、西二旗、后厂村，往CBD等繁华地段“举家搬迁”或者设立办公区，已经成了互联网公司的一种常规操作。不止腾讯视频，纷纷相中繁华地段办公区的互联网大厂们，究竟在想什么？

一、大厂安家CBD

在北京CBD区域安家的互联网公司，远不止一个腾讯视频。支付宝在北京环球金融中心、Boss直聘在民生大厦、探探在光华路SOHO2期等都曾扩租过办公室。这些知名互联网公司的到来，也让传统上以金融、外企为主的CBD区域，多了一些科技互联网行业的气息。

近些年租赁北京CBD的互联网公司（不完全统计）

北京CBD之外的其他繁华地段，也出现了从“郊区”进城的互联网公司的身影。比如京东，就在中关村、知春路附近的翠宫饭店安了新家，原有的翠宫饭店，也被改名为“京东科技大厦”。

一直就在“城里”的互联网公司，则希望拥有更多繁华区域的办公室。有地产行业人士表示，字节跳动在海淀区租赁了多处优质写字楼后，还把目光投向了朝阳区的知名购物中心爱琴海，希望用整租+改造的方式将其作为未来的办公空间。

除了北京，互联网公司也瞄准了上海的繁华地段。2021年年初，有媒体报道B站斥资81亿元，在黄浦江边拿下一块建筑面积达36万平方米的土地。而Ｂ站的新邻居，恰好是美团。

将部分业务从产业园区或城市边缘的独立办公楼，迁移到CBD的霓虹灯下，这种现象在最近越来越密集。这其中，有互联网公司对自身发展的考虑，也有当下一线城市商业办公用房的市场因素。

究其首要原因，还是近几年不少互联网公司都在加大招聘密度和规模，用人规模持续增加。这构成了互联网公司或租或买下更大办公区的根本。

特别是在2021年。这一年，大厂们对人才的需求达到了破纪录的程度。仅从校招来看，几乎所有大公司都声称将要进行“史上最大规模校招”，腾讯、字节跳动、百度等公司，各自拿出了大几千个职位招揽应届毕业生。

图源：戴德梁行

除了在线教育企业，几乎整个互联网行业都在想办法扩展办公区。2021年之初，知名房地产顾问机构戴德梁行在其发布的北京写字楼行业报告中指出，北京市场租赁需求继续回暖，其中“高科技互联网行业表现突出”。

为了应对不断增长的人员，一些互联网公司会选择在城郊或软件产业园区自建办公楼。不过，互联网公司的新办公楼“商场化”的趋势越发明显，生活配套、体育健身甚至纪念品商店等等一应俱全，真正用于办公的工位数量，和庞大的占地面积、高昂的造价并不成正比。

“看着很大，人根本坐不下。”在脉脉上，有大公司员工吐槽。在大厂的自有办公楼越发成为“门面”的现在，一些部门和员工就不得不“疏散”到租来的办公场地中。

对于互联网公司来说，最近一段时间“入手”CBD等繁华地段的办公室所需的成本，也比以往大大降低。

戴德梁行的数据表明，在2020年年末，北京五大核心商圈的租金成本同比下降了大约1成。在大量新增供应入市和疫情影响并未完全消除的双重影响下，2021年的办公租房市场仍将是“买方市场”，租金水平相对低廉。这样一来，繁华CBD的优质办公区，则成了大厂们“便宜又好用”的办公选择。

二、互联网大厂的总部经济学

对于任何行业的大型企业来说，把办公地点特别是总部地点放在哪里，都是一门不容小觑的“学问”。

比如，制造业的总部一般聚集了企业中含金量最高的部分，管理、研发、营销、资本等要素都集中在总部，一个好的选址，可以利用好大城市的产业和人才优势，获取更好的集约效益。

相较重资产、重人员的传统企业，互联网公司选址的规律性曾经并不强，一般都是在大学、研究机构附近起家。

随着企业规模越来越大，社会联系越发广泛之后，互联网大厂的“总部经济”特点日益明显。除了安置员工办公，互联网大厂的选址也要考虑业务和所在区域之间的协同效应。

比如，CBD这类区域集中了文化传媒、金融、资讯服务等企业，互联网公司如果把相关业务线放到CBD等繁华地段，对于这些业务的发展也能起到积极的促进作用。

除了腾讯视频选址三星大厦，早在2019年，爱奇艺就把一部分运营团队从中关村迁至三里屯永利国际。由此可见，对于互联网公司来说，将金融、内容等团队放到繁华CBD，技术、研发团队“留守”科技企业密集但相对较偏僻的产业园，已然是一个布局的规律。

另外，CBD更为便利的生活条件，对于互联网公司吸引更多类型的人才颇具帮助。戴德梁行在2021年3月发布的一份报告显示，在北京的52个较大规模的商圈中，CBD商圈综合表现排名第一，在市场表现、运营商吸引力等方面具有明显优势。

在美国，硅谷和西雅图的互联网大公司也是如此，除了在西海岸设立“豪华”的自有办公楼，基本上所有公司也都会在纽约曼哈顿等“国家级”CBD区域租赁办公室。

不论中美，对于互联网公司来说，发展到一定规模之后，研发与营销、运营进行一定程度的分开、各自贴近交叉行业的布局方式，以追求更好的协同效应，已经成为了新的“互联网总部经济学。”

 三、每个打工人都该有work from anywhere的自由

但对于互联网打工人们来说，公司把办公地点安在哪里，直接关系到个人生活的幸福感。三里屯的繁华世界和海淀山后的产业园区，大部分年轻人还是喜欢前者。

一些互联网公司的创始人也颇为鼓励年轻人住在离市区更近的地方，也喜欢把办公区放在市中心。字节跳动搬家到知春路附近的中航广场后，张一鸣给全体员工写了一封内部信。在信中，他骄傲地提醒全体同事，在晒办公室的时候要重点突出“这是北三环，不像那些在上地、通州等城乡结合部的公司”。

他还特别告诫年轻同事：

“我一直认为年轻人工作生活应该住在城市中心，哪怕房子小一点（应该多出去活动啊），在市区有更多的活动和交流，下班之后也不需要浪费大好时光和宝贵精力挤地铁。”

“年纪轻轻不要着急在郊区，尤其房山、沙河、天通苑之类的远郊定居，买了房我其实也建议搬到市区来。”

这话很有道理，但不是每个互联网打工人都能咬牙支付“节区房”的租金。

也有另外的解决方案——work from home（在家办公）。

特别是新冠肺炎疫情以来，美国的很多互联网公司都开始鼓励员工在家办公，微软、Facebook等知名公司甚至允许员工在申请通过后，“永远”在家办公（一些不知名的公司也允许这样做）。在美国，work from home的概念，也逐渐演变成了“work from anywhere”（在任何地方办公），互联网公司在物理形态上，正在发生着前所未有的改变。

对于互联网打工人来说，尽管可能遭遇降薪、随时待命等新的不利因素，总的来说，可以选择“work from home”和由此发展来的“work from anywhere”都是一个重大利好。

不过，这种趋势在国内并不明显，大洋彼岸的先进工作模式，尚需时日和艰苦适应后，才能在国内落地生根。

数据来源：Cresa世桦嘉润

最近一段时间以来，快手租下上地元中心、首创天悦西山等办公区，百度新租赁甲骨文大厦等等，都表明尽管当前CBD成为互联网公司选址新宠，但产业园区内的优质高档写字楼还是主流标的。

参考资料：

[1] 未来可栖《互联网大厂向CBD进发 》

[2] 帝都园区情报局 《未上市互联网大厂朝阳区扫整栋写字楼，高和资本收购的太阳宫爱琴海购物公园改造成的融中心已被收入囊中？》

[3] 戴德梁行 《2020北京写字楼 翻倍吸纳外资猛追》

[4] 戴德梁行《看商业市场变化趋势，鉴北京商圈活力指数》

本文来自微信公众号：刺猬公社（ID：ciweigongshe），作者：园长，编辑：石灿