今天的主角是「京东产发」。
伴随着京东最新一季度的财报，京东产发的融资消息也被披露出来。单笔融资总额7亿美元，高瓴和华平两大头部PE领投，这种出场方式乍一看都威风凛凛。
但京东产发到底是个啥？物业，物管还是物流？京东产发跟京东物流又是什么关系？
在扒完京东财报之后，PropTech研习社总算搞清楚了。京东产发独立融资背后，是京东悄悄做起了GP，而且是不动产领域的GP。京东产发旗下三支基金里面最知名的LP是新加坡主权基金GIC。
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不动产投资「新势力」崛起
在详细展开探讨京东产发之前，PropTech研习社要跟大家同步一个视角，在之前的文章《国内地产基金大盘点》中，我们提到说现在站在世界舞台上的GP都在奔着综合型另类投资机构去发展。除私募股权投资之外，二级市场股票投资，债权，不动产实物投资是国际级舞台的标配玩法。因为只有多元化的投资布局，才能实现规模化的资金管理。
而在这个背景之下，还有一个现象就是——资金正在涌向超级交易。而能承载动辄几十上百亿资金的标的，绝大部分都在不动产领域。这两年来，随着电商和短视频火爆，标准化的物流资产、IDC投资相继爆发。
在这个细分领域里，最强玩家有两股势力：一股是具备资产运营能力的产业方，一股是具备资产识别能力的资金方。
在此之前，资金方是不动产基金领域的绝对主导，近几年，产业方也快速掌握了基金玩法，于是类似京东产发这样产业方自己当GP的玩法开始逐渐兴起。
在这样的背景下来解读京东产发，来理解高瓴和华平为何阔绰出手就非常理所当然了。
在日渐壮大的不动产投资圈里，PropTech研习社提供另一个视角：以高瓴、华平、普洛斯、腾讯、GIC为主的头部机构正在集结成为一个紧密的圈子，众多超级交易里总能出现他们交织的身影。
在这个视角下看，京东作为高瓴、腾讯系被投企业，走上GP之路，自己做起不动产基金管理人是水到渠成的事情。
接下来，我们就来看看京东产发底色如何？为什么说它看起来像是跟着普洛斯“抄作业”？
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「京东产发」悄悄做不动产GP
上周三（3月10日），京东集团宣布旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团京东产发融资7亿美元（约合人民币45.4亿元），领投方为高瓴和华平。
两家投资方中，高瓴资本一直是刘强东的铁杆支持者，先后投资了京东集团、京东物流和京东健康。但华平和京东之前没有太多交集，这笔投资也是华平投资对京东系的第一笔投资，华平为什么投资京东产发？
华平投资合伙人、中国房地产投资负责人吴凯盈表示：“华平投资高度认可京东产发在智能物流仓储领域独特的竞争优势以及一流的管理团队，并始终坚定看好以物流地产为代表的新经济基础设施领域的巨大发展潜力。作为在亚太区房地产行业拥有近20年经验的全球领先投资机构，我们期待此次投资为双方未来合作开启更广阔的空间。”
对于大多数人来说，京东产发是一家陌生的公司。
资料显示，京东产发成立于2018年2月，京东产发拥有、开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，以支持京东物流及其他第三方。
京东产发的作用：一来是为了管理京东集团不断扩大的物流设施和其他不动产，二来是为了回笼资金，优化京东集团的资本结构。
自2007年起，京东集团开始大量投资建造自有物流基础设施。截至2019年底，京东集团已就收购土地使用权、仓库建筑及购买仓储设备支付总额约180亿元（26亿美元）。
截至2020年6月，京东产发管理的不动产总建筑面积已经超过1000万平方米。
1000万方不是一个小数字。1000万平方米，到底是什么概念？
目前，普通的物流中心面积一般在5-10万平方米左右，如此计算京东产发相当于管理了100-200个普通的物流中心。
至于超大型物流中心，京东已在全国落地了28座亚洲一号物流园，其中东莞亚洲一号，仅建筑面积就达50万平米。
单论物流资产规模，京东产发已经相当于四分之一个普洛斯。
从上图可看出，开发物业的资本支出动辄10亿级别，不动产如果一直不处置，对于公司现金流来说会产生极大占用。
如何让不动产流动起来？这种更轻的方式是什么？就是基金。
公开资料显示，截至2020年底，京东产发已完成了三支物流地产基金的募集。这里面包括两支物流地产核心基金，以及一支物流地产开发基金。三支基金的资产管理规模合计超过190亿元。
图：京东产发新募集基金情况
在两支物流地产核心基金中，京东产发当GP，新加坡主权财富基金GIC当 LP。
2019年2月，京东产发与核心基金签订最终协议，据此京东产发向核心基金出售若干现代物流设施（资产总值人民币109亿元）。
2020年全年，京东产发出售开发物业所得款项约48亿元，而2019年全年约为79亿元，两年时间出售开发物业所得款项合计达到127亿元。
这种模式是怎么玩的呢？
通俗来讲，京东产发将募集来的基金用于收购京东产发所持有的成熟物业，再将回笼的资金迅速开发新的项目，虽然物业的归属权易主，但基金会将物业返租给京东产发实现运营。
在这种模式下，GP京东产发不仅能赚取成熟物业的开发收入，还能收取基金管理费以及基金收益分成。
对照物流资管上市公司ESR（易商红木）来看，光是基金管理费收入就能占比超过40%。
（图：ESR收入结构 截至2020年6月30日）
虽然也有人曾诟病ESR收入结构里基金管理费收入和投资收入占比较高。但其实要跟物流地产一哥普洛斯去对比，你会发现这是物流地产新型玩法，光靠苦力拓资产不够效率，资本是件更加灵活的工具。
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跟着普洛斯「抄作业」？
论打法，京东产发这一招正是普洛斯“物流地产基金模式”——先设基金募资，基金成立后再收购成熟资产。
图：普洛斯“物流地产基金模式”运作模式（来源：REITS行业研究）
物流行业是重资产行业，但普洛斯却通过物流地产基金模式，不仅解决了资金难题，还实现了规模的快速扩张。
目前，普洛斯的业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、⽇本、美国及越南，全球资产管理规模超过1000亿美元。而在2013年，普洛斯的资产管理规模仅110亿美元，也就是说，7年的时间，普洛斯的资管规模翻了9倍。
图：普洛斯在管基金情况
而物流资产规模仅次于普洛斯的ESR（易商红木），也是华平投资的另一家物流地产选手。通过这种轻资产玩法，截止2020年6月底，ESR已经管理了265亿美元，物业分布在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、印度等全球范围。
这种玩法在不动产基金领域不鲜见，为什么说京东产发学的是普洛斯呢？
这就要从普洛斯和ESR的产业基因说起。在普洛斯的经营模式中，除了基金，开发和运营是非常重要的两个板块。ESR（易商红木）同样，都是先具备了物流地产高水平的开发运营能力，才能加上基金让这个轻资产玩法闭环。
换个说法，作为GP能够募资成功，基金背后的LP相信的是普洛斯和ESR（易商红木）对于行业的认知，对于物流资产运营的专业能力。
那么京东产发具备这种能力吗？不得不说，这个基本功京东早就打好了基础。
京东早在2007年就做出了投资并自建物流基础设施的战略决策。但直到2018年才成立京东产发，直到 2020年才开始独立融资。
同样都涉及物流仓储，京东产发跟京东物流有什么区别呢？京东物流的仓储中心到底归谁管？
在最新一季财报里，京东集团披露了京东物流的数据：截至2020年12月31日，京东物流运营超过900个仓库，包含京东物流管理的云仓面积在內，京东物流仓储总面积约2100万平方米。
物流服务和仓储中心是两种能力，一个是轻资产一个是重资产。如果非要分开说，京东物流核心竞争力是物流配送管理服务能力，不管是直营体系还是第三方云仓体系。而京东产发就是把重资产的那部分单独打包，单独管，通过基金方式用了更轻的方式在管理。
反过来讲，对于京东产发来说，兄弟公司多年打基础的物流服务能力，集团总部电商带来的现成租户订单都是锦上添花的优势。
不过，既然物流已经独立了，产发为什么还有剥离出来单独融资呢？这要从京东的定位转变说起。
京东集团在招股书中表示，自己是一家领先的技术驱动的电商公司并正转型为领先的以供应链为基础的技术与服务企业。
而在2019年，京东集团的定位还是“以零售为基础的科技服务公司”。
京东集团招股书显示，在过去的十年中，京东集团为自身的零售业务搭建了可扩展且高度可靠的物流基础设施和技术平台。目前京东集团正不断向第三方全面开放物流基础设施和技术平台，并提供全面的物流服务和技术解决方案。
从电商公司转型供应链服务公司的京东集团，必须要提高自身的供应链底层能力。
可以预见的是，京东集团未来还会继续加码物流基础设施，而这背后“举重若轻”的能力，有一部分就得靠京东产发来助力。
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