伸向恒大物业的神秘家族

本文来自微信公众号：摩斯地产（ID：MorseHouse），作者：Morse姐，题图来自：重庆渝北恒大中渝广场 Morse姐摄

1992年，恒大创始人许家印抛弃了铁饭碗，南下深圳闯荡江湖。这一年，比许家印小1岁的朱孟依在一河之隔的中国香港创立了合生创展集团（00754.HK）。

相继进入地产行业，恒大与合生创展都入列“华南五虎”。舞阳钢铁厂许主任和“朱老农”曾在华南地产市场展开过激烈的“拼杀”。

而今，63岁的许家印已不再意气风发。62岁的朱孟依退居二线后，其女儿执掌的合生创展上演了一场物业世纪收购大战。

2021年10月4日，恒大物业（06666.HK）与合生创展双双停牌。恒大物业，市值553亿港元；合生创展，市值589亿港元。

合生创展对于市场而言，是一个蛰伏而又沉静的选手。曾经排名中国地产行业前列的合生创展，近年来几乎没有什么声响，低调投资搞钱。

为何却在地产企业变得保守和稳健的当下显示肌肉？

数据上看，去年合生创展大赚，财务报表相当靓丽，利润率也碾压同行。可是，朱孟依要拿下地产物业巨无霸恒大物业也并非易事。况且还要背负起无数的质疑。

能够让朱孟依逆势进击，或许正是他背后能量极大的神秘家族。

秀肌肉

风云变幻的地产业，进入10月后依然不平静。

10月4日，港股中国恒大、恒大物业纷纷公告，在香港联交所停牌，且可能涉及全面要约收购。而另一家地产合生创展也发布停牌公告，且待透露一项交易，即拟收购一家在港交所上市的公司股份。

市场上将这个奇怪的现象指向了合生创展拟收购恒大物业约51%股份，获恒大物业控股权，交易金额或超200亿港元。

时下，缺钱才是常态。不少曾经风光无限的地产企业，几亿美元的美元债都难以如期兑付。低调的合生创展能奢华地支付交易价吗？

看报表，截至今年6月末，朱孟依家族控股的合生创展账上现金及现金等价物达到397.6亿港元。

这勉强够了！

去年12月，恒大物业上市。高开低走，让许家印和众多投资者经历了剧烈的过山车冒险。

同样是账面上看，恒大物业貌似不错。今年上半年的答卷显示，恒大物业实现营业收入78.73亿元，同比大增68.3%；净利润19.34亿元，同比大增68.6%。从净利润率看，高达24.5%。

业绩不难看之时，恒大物业持有的合约面积规模也像吃了生长素一样，快速催长为巨兽。

截至上半年，恒大物业合约面积达8.1亿平方米，同比增长57.9%；在管面积达4.5亿平方米，同比增长77.2%，规模是可以跟碧桂园抗衡的。这样的规模，也难怪让另一个老牌物业巨兽碧桂园深感压力，也选择了“逆生长”。

面对两大巨兽，老牌广东房企合生创展自身的物业如同“幼崽”。

实现与恒大物业合体后，合生创展持有的物业体量，可迅速扩大规模，进入头部物业梯队。

今年以来，合生创展已经在加大吸收营养。合生创展关联公司珠江房地产同意将瑞特物业的100%股权转让予合生创展间接非全资子公司康景物业，代价约为114.3万元。小动作，可见大心思。

梦想总是很美妙，也让人很痴狂。这次朱孟依的雄心或许会戛然而止。10月19日，非官方渠道透露出一丝梦碎的声音。

合生创展会停止与中国恒大磋商收购恒大物业股权吗？

不管如何，企业或者企业家总是需要些雄心的。

此前，碧桂园、万科均称与恒大有过接触，但没有谈拢进入实质性合作。手握数百亿现金的合生创展，即使被人指称蛇吞象，但是至少朱孟依的合生创展有过努力，实质性的接触也让萎靡不振的市场看到了些许希望。

收购战里，往往会有烟雾释放，一切尚未有定论。

女股神

2020年1月，朱孟依退居二线，女儿朱桔榕接棒。

地产二代往往都有金融背景。搞钱最重要，简单粗暴。要像张一鸣等人那样去研究生命科学，为人类未来命运探索，还需要他们沉淀很多年。他们也不会像搜狗钻石王老五那样累了，要去寻找爱情。

2020年1月，朱孟依之女朱桔榕从父亲手中接棒，担任合生创展董事会主席。朱桔榕毕业于中国人民大学金融专业，大一就开始在合生创展实习，大三当上总裁助理，分管财务、人力、行政等工作，曾因工作任务太重经常不去上学导致学分不够，未能顺利拿到毕业证。Morse姐由衷点赞：中国人民大学学风好，朱桔榕也很率真。

新掌门人到来之后，风格迅速切换。2020年6月30日，合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一，且股权投资方向主要为高新科技、医疗科技。

股权投资业务中二级市场的操作并不是那么容易。许多牛哄哄的公募私募都在股市折戟沉沙，就连一些所谓掌握内幕的人士也往往满地找牙。

合生创展却仿佛股神附体，一桩桩操作让人瞠目结舌。

这让合生创展获益的同时公司股价也翻了数倍。

2020年2月26日—2020年3月20日，合生创展重仓买入250万股（占比0.51%）Sea，平均价格45.5美元，总斥资约1.14亿美元（约合8.82亿港元）。

2019年12月12日—2020年4月20日，合生创展买入1042.72万股（占比0.98%）平安健康（1833.HK），平均价格75.85港元，总斥资7.9亿港元。

2020年1月8日—4月17日，合生创展买入2215.65万股（占比0.3%）中国平安（601318.SH/2318.HK），平均价格78.6港元，总成本17.41亿港元。

2020年4月28日—2020年5月5日，合生创展买入2623.68万股（占比0.13%）汇丰控股（0005.HK），平均成本39.18港元，总成本10.28亿港元。

2020年4月28日—2020年6月2日，合生创展买入中国移动1612.5万股（占比0.08%），平均价格58.86港元，总成本9.5亿港元。

2019年12月12日—2020年6月30日，合生创展还不断增持小米（1810.HK），所持股份数至8368.6万股（占比0.48%），平均价格12.31港元，总成本约10.3亿港元。

此外，2020年内，合生创展旗下合生资本国际以6亿美元认购Scientia Technologies Limited7.407%的普通股。

这些投资给合生创展带来了改变。该公司评估，截至2020年6月30日，6个月上市证券投资的未变现收益总额超过20亿港元。2020年全年，合生创展投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入。

除了投资之外，老本行地产业务也实现了增长。合生创展2020年的合约销售额为358.34亿元，同比增长53.68%；同期确认销售额298.59亿元，同比大增81.2%。销售规模创下立业以来的新高。

股价自然受到了提振。市值从2019年底的175.8亿港元涨至2020年底的433亿港元，翻了两倍有余。进入2021年，合生创展的股价依旧不改上涨趋势，截至10月19日，市值高达589亿港元。

大家族

合生创展于1992年在香港成立，1998年就登陆港交所，目前业务板块涉及地产、科技、文旅及汽车等。

现在鲜少有人知道，且合生创展是个不差钱的好学生。2017年助力王健林脱困，斥巨资收购了5个万达广场资产。

合生创展的发家在于朱孟依“低成本拿地、囤地”的本领之外，神秘的大家族也是挺有特色。

早期，朱孟依以搞一条商业街的方式圈了一块地，从此甩掉包工头成为包租公。此外，朱孟依还以成立合资公司的名头，把关联公司的300多亩地“贱卖”给自己，算下来地价每平方米不超过800元，而周边毛坯房已经卖到1万元/平方米。

再比如，在天津以建造一座城的名义拿地2万多亩，地价78元/平方米。这些操作挺像囤地闻名的李嘉诚先生。

囤地很不错，又不差钱，合生创展与碧桂园、富力、恒大、雅居乐曾并称为“华南五虎”。曾成为内地销售靠前的房企，还获得了“地产航母”称号。

合生创展背后的朱孟依家族也可圈可点。截至2021年上半年，合生创展实际控制人、控股股东为朱孟依持股53.26%，其子朱一航通过达富投资持有18.14%。合生创展现由老三朱桔榕打理，朱家的其他产业则由老大朱一航、老二朱伟航掌管。

此外，朱孟依的几个兄弟，个个本领不错。老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱庆伊，都投身了地产，三兄弟身价不菲。潮汕人又格外抱团，尤其是亲兄弟齐上阵。曾经在一些地块上，几兄弟联手出击，击退竞争对手。三兄弟的实力和默契，也难免让合生创展有底气觊觎恒大物业。

合生创展20多年发展历史中，职业经理人也扮演了一定的角色，在不同阶段为合生创展拓展出力。当然，这个过程中，并非人人如意。

1997年，谢世东上任合生创展行政总裁，成为该公司第一批职业经理人。但2003年，谢世东却选择在合生创展鼎盛时期离开。

2005年，朱孟依以500万元年薪和2000万股认股权的丰厚回报，换得曾任中国工商银行深圳分行行长、深圳市政府副市长、广东省省长助理的武捷思任职合生创展行政总裁，但武捷思在2008年初辞职。其间，他曾为公司引进淡马锡、老虎两大基金作为战略投资者。离开的原因或是与朱孟依在管理上存在分歧。

这之后，朱孟依将集团副总裁兼北方区域总裁陈长缨任命为集团行政总裁。2010年1月，陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

2010年3月，合生创展自己培养出来的高管薛虎出任合生创展行政总裁。命运与他的前任没什么不一样，2012年3月薛虎选择了离开。

相隔没多久，2012年3月，年仅22岁的朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁。彼时上任的她谦虚地回应媒体“配合协助张懿”。

张懿职务为董事局副主席兼财务总监，与前几任命运一样，张懿于2013年7月离开。没隔几天，朱桔榕任副主席。

更加戏剧性的是，原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵仍然殊途同归，任职期间为2018年9月—2020年11月，仅仅待了2年同样以“希望投入更多时间处理其个人事务”辞职。

就这样一路走来，合生创展没有了“地产航母”的名号。2019年提速之下，合生卖了212.58亿元，算是比较高的业绩，但同期万科销售额高达6308.4亿元，仅及万科的3.4%。

与此同时，2014年—2017年销售额几乎不曾有多大变化，均未达百亿规模。其中2014年，合生创展销售额甚至低至53亿元。

这也与合生创展开发周期超长待机有关。

据统计，合生创展有多个项目开发了超过10年仍未完工，其中最长开发的项目已超过22年。确实很“李嘉诚”。

早早囤地，成本低的合生创展2010年-2020年间的毛利率也体现得很均衡和愉悦：40%、46%、43%、38%、31%、25%、28%、37%、49%、50%、64%。

2013年—2020年，其土储规模一直保持在3000万平方米左右。

而且，旧改热潮下，合生创展也抢得众多机会。2021年年初，合生创展又拿下广州最贵旧改项目。其土储面积也从2020年的3044万平方米，增至2021年上半年的3048万平方米。

不差钱，有神秘大家族支撑的合生创展，未来在地产领域的决心不小。

然而，形势变化太快，手握大笔现金显得从容的合生创展还能够大幅提速吗？一切都还需要时间来检验。

沉默少语，甚至被业内人士戏称为“朱老农”的朱孟依，公开场合很少发表讲话。流传出来的他与部下的一次谈话，他提及：做生意要多读《菜根谭》，学会淡定从容。

本文来自微信公众号：摩斯地产（ID：MorseHouse），作者：Morse姐