合生缦云：二批集中供地土拍落幕 北京购房五大结论

2021 年的北京楼市拿地规则，和以往有些不同，采取集中供地、集中拍地的方式——今天，我们就从土拍“玩法”，大胆推测一个最佳的入手时机。

先来回看今年 5 月时，北京首批供应的 30 个住宅地块，截至目前有20+已面世，其他的也将在近期陆续开盘销售。

对于有购房需求的人们而言，近阶段完全可以借着第一批次全面开盘的“时差”，获得和开发商谈判、议价的权限。

这个周期时效有限，也就是说，如果想要以更高的性价比入手，当下是一个难得的买房风口期。

如果等到日后银行放贷、政策压力纷纷上线的时候，恐怕要付出更大的代价了。

结论一:项目纷纷入市，地产从卖方市场转变为买方市场，购房人拥有更大话语权，获得与开发商谈判的黄金机会，刚需刚改多看多选，悠闲甄选房源。

8 月 30 日，北京市规划与自然资源委员会发布了第二批集中供地公告，共挂出 43 块宗地。

东城、西城依然无地，远郊区的延庆、密云需求量小，暂无供应;本期的供地大区是:朝阳( 11 宗)，房山( 5 宗)，昌平( 4 宗)，海淀( 4 宗)。

相比第一次供地，对于购房者而言，位置大多更加偏远。对于开发商而言，进货价和售卖价再次锁死(有 18 宗地仍受套内“90/70”户型限制)，利润空间被进一步压缩。

同时，第二批次已经开拍的地块，有了一个新变化:

直接要求配建保障性租赁住房——本期供地受到一系列强限制，也使三环内改善型住宅均存在公租房等相应短板，看好内城的购房者将很难从中做出最心仪的选择。

结论二: 10 万+改善型、豪宅购房需求选择面缩窄，供地土地性质多样，共有产权、公租房普及化，重视纯质社区的购房者需擦亮眼睛，妥善选择。

北京第二批集中供地土拍落幕，原计划出让 43 宗地，实际只有 17 宗成交，仅占比 4 成， 26 宗地块将转入下一次集中供地。

北京土拍流拍率高达60%，与 5 月首批集中土拍相比，开发商拿地热情明显降低，仅有不到 30 家房企参与报名。

从成交土地综合溢价率仅有3.96%也可看出，除海淀京昌路、大兴黄村、昌平东环路共产房 4 宗地触及价格上限外，现场竞拍的另 7 宗地最高溢价率为房山拱辰地块的8.15%，像西三环周庄子地块仅获一轮出价、溢价率1%即落锤，海淀永丰 2 宗地溢价率也未达到上限。

另有 5 宗地提前以底价成交。全天的竞拍过程，均波澜不惊，开发商普遍举牌意愿不足。

这也不难理解，利润低、资金压力大，直接削弱了开发商拿地的积极性。另一方面，开发商拿地普遍追求高周转、快速回报，导致大面积段、高端改善盘的供应减弱。

伴随着第二批次供地不会再有纯商品房地块的现状，在接下来的市场局面中，高品质的纯商品改善盘将成为“稀有物种”。

结论三:新拍地块利润稀薄，开发商需高周转快速去化平衡融资成本，受限价影响，高品质纯商品住宅产品将缩减，供应持续减少。由于市场拿地热情的削减，政府也在考虑供地的节奏和削减数量，以避免大量流拍。从另一个层面来讲，也是减少了未来的潜在供应量，造成高端住宅数量的稀缺。

豪宅置业选择缩紧情况下，哪几个区域值得一看?

1、 朝阳公园豪宅区 单价突破 20 万，适合土豪人群置业;

2、东三环国贸片区，旧改项目，园林小，适合享受都市便捷生活的城市新贵。

3、分钟寺片区，距离国贸 5 公里，车程 15 分钟， 5 公里内 16 座公园，有“国贸后花园”之称。

分钟寺区位图

分钟寺片区为 19 年新入世的地块，着重介绍，地块整体规划面积达1. 7 平方公里，是三环内城唯一“先规划后发展”纯质宜居地块，也是CBD与“城市公园环”的唯一交汇处，将全面享有约 45 万方林海、 5 公里内 16 座公园。

分钟寺区位图

地块已经引入了海淀六小强首师大附中模范校，将打造九年一贯制公立“模范校”，同时将享有旗舰商业、高端医疗等高定级配套资源;

在内城，最稀缺的还有自然资源， 10 号线分钟寺站贯穿地块，教育、商业、医疗、轨道交通、生态均具有较好竞争力，未来发展潜力巨大。

区域内产品多为200㎡及以上的高品质大平层产品，分钟寺区域大有可能成长为 15 万+、 20 万+的内城绝版地块。

分钟寺配套图

大家如果对房产有保值、增值的额外期待，首选“潜力股”分钟寺。

结论四:分钟寺区域位置及资源俱佳，国贸后花园，为三环唯一先规划后发展区域，享有环线优势和配套优势，值得一看。

分钟寺地块由合生创展拿地，联合金茂、世茂共同打造高端住宅区，目前，分钟寺区域内在售新房中调性最高、产品力最强的当属合生操盘的合生缦云项目，作为合生创展的缦系新品，很有看点——

合生缦云产品层面有几大亮点:

1、紧邻3. 5 万㎡生态公园和 45 万㎡城市林海，形成了从外到内都纯粹的改善型宜居环境

2、约3. 3 米上限层高，折叠优越采光与视野

3、突破性设计，约6. 6 米宽幕横厅

4、270°环幕阔景，静享极致风光

5、约 100 米楼间距，普通住宅近 3 倍采光时长

6、还原诗意生活场景，约 5400 平社区园林

7、约 1400 平星际会所，折叠需求全面满足，延伸家的空间，每个楼栋下均有约 200 平楼宇泛会所

8、 4 大M+科技系统， WELL金级预认证

6、无边际服务， 15 分钟日常维修响应

缦云的整盘配套、户型设计、精装质感，以及物业服务、资源配置等等，都称得上是全国市场范围内的高端标杆。合生把缦云这样的“顶配”产品，放在北京这样的全球级中心城市的核心地带，无论在区域内横向比较、还是放眼整个市场，都是绝对稀缺的首选。

现阶段入手缦云，也是未来高姿态入住内城的绝好机遇，机不可失。

结论五:合生缦云项目紧邻3. 5 万㎡生态公园和 45 万㎡城市林海，分钟寺C位，拥有缦系产品独特价值，独树一帜。