上海70年产权到期的老破小，到底长啥样？

本文来自微信公众号：廖信忠（ID：lxztaiwan），作者：廖信忠，原文标题：《上海市区第一批70年产权到期的老破小，环境卻美得像网红景点》，头图来自：廖信忠

前几天提到我去新华路和曹杨新村，这对于我人生来说，简直是一大突破。

自从搬到号称中国最矫情的上海市徐汇区湖南街道，华山路对我来说就像天险，明明就是骑车五分钟距离，以前极少跨过华山路到隔壁新华路一带。

上个月上海有几处街道在办15分钟生活圈的街道艺术季，于是骑着车在附近几条路吃吃逛逛，串串外国弄堂。

新华路算是上海一个挺有趣的街区样本，拥有上海唯一居民自发搞的刊物《新华录》，而且在附近逛经常会见到奇妙的社区告示。

某种意义上来说，新华路比观光客络绎不绝的武康路一带更美，我天天看着路上一堆人在拍落叶，拍拍拍！有啥好拍的，真要拍洋房和落叶还要去新华路那拍，给你们感受一下。

新华路的落叶是实打实真正铺满那种，而不是环卫工看你们观光客没见过世面留一些不扫给你拍那种。

当年新华路的法华镇一带已经挺偏僻，后来那里洋房住宅供不应求，于是中外开发商都在新华路现在211弄一带建新房子。

老是有观光客站在武康大楼怀念邬达克自我感动，拜托，邬老师的房屋设计最密集地方就是新华路好吗！211弄新华别墅里29栋风格迥异的洋房才是他设计生涯的高峰。

这次的街道艺术季，各种艺术品就散落在包括新华别墅内的大街小巷；艺术季主题是”人民城市”，当然了，艺术品的选定也就更亲民接地气了，在你生活环境中的小巧思，走着走着，碰巧发现了，都会带给你惊喜那种。

比如法华镇上的小姜五金店，当年整排门面封墙补洞，商户只能靠开窗做生意，艺术家的小巧思，索性将门面做为一幅画，老板坐在里面，就象是画中人。

你在本街区路边角落经常可以发现这种可爱的烟火气插画，插画家Tango的作品，前阵子我去了浮梁大地艺术季也有看到他的插画。

新华路规划从一开始就相当美，一部份原因来自于早期外宾来上海，都从虹桥机场路经新华路往市区，属于上海的门面，国宾道；新华路本身就已经是个生活机能相当强的社区，除了徒步15分钟內基本能满足你一切生活所需，从便宜小吃店到高档餐厅一应俱全，其他除了幸福里、上生新所、茑屋书店，每年上海电影节重镇上海影城都在这圈里，简直是个快乐指数超高的街区。

最近不太能去外地，我继续在上海各地乱逛，有时候仅仅只是换条不常走的路走走，都像一次小旅行，会发现不一样的风景。以后有机会专门开一篇新华路的选题。

其实，这回街道艺术季我更感兴趣的是普陀区曹扬新村的展区，算是上海另一种老社区典型。

沿枫桥路往花溪路方向走着。这条路我是熟悉的，当年读客图书办公室还在这里时，我还是正经文化人，每隔几个月，总要坐地铁到枫桥路下，然后走到他们办公室；每次走在这条路上，就在想要怎么说服他们肯定我的新选题，要不就是忐忑不安地想这一季书卖得好不好，对我来说是回忆起来五味杂陈的一条路。

很多年没来了，当前曹杨一村正在整修，现在原住户基本都暂在外租住，外墙已经焕然一新，记得我当年沒整改前进去过一次，天啊！太可怕了，阴暗潮湿油腻，居住空间狭小，楼道里都是成堆废物，上海竟然还有这样的地方！

但我从第一次沿枫桥路走进就觉得附近环境特别好，原来曹杨一村在1951年建好时是经过规划过的中国第一座工人村；按资料说“一座新村里，配置有两个公园，两座医院，文化宫、青少年活动中心、影剧院，从幼儿园到中学都有…..”其实在当年是相当有超前意识的。

修整中的曹杨一村

前几年上海公布一批20世纪建筑遗产，除了印象里那些房子外，还包含了曹阳一村，当时还挺多人大吃一惊“破公房有什么好保护的”。其实你印象里的上海保护建筑，属于一个时代的遗产，然而作为中国第一座工人村，这里又是另一个时代的象征，自然有保存意义。

曹杨地区的空间艺术季主题自然围绕着曹杨一村展开，比如红桥边上的这座雕塑，一对推着自行车的劳模夫妻，这是参考了当年《解放日报》上在红桥上拍摄的一张照片创作而成。

红桥是曹杨地区的地标，立在曹杨环浜上，沿着这条水系是公园及步道，你很难想到在内环边上老小区竟然有一片秋意如此浓厚的地方，七十年前的规划，今人收获美景。

曹杨环浜也是非常值得一说，严格说起来，曹阳地区是被这条河围绕起来的岛，环浜并没有与其他河交流，自成一圈。这圈里街道名都很好听：兰溪路、花溪路、棠浦、杏山、桐柏……

那一圈就是曹杨环浜

河水非常清澈，你如果仔细看，里面有浮沉摇曳的水草鱼虾等生物，在上海诸水道中相当难能可贵。

除了一直在过滤水外，当年做的“水下森林”工程也相当有名，利用水下植被及各种生物平衡水系生态，花了好几年时间最终达到自净的良性循环。

曹杨环浜有许多桥，这次艺术季就有许多小巧思都跟桥有关，站在桥上不经意地发现这些作品。

街道艺术季就是要在不起眼的角落去展现社区日常生活的美好，桥边管道很丑，那就在管道上做些小花样。譬如，喵喵队走管道——《管道小品》。

但在豆瓣上专门做动物科普的周颖琪老师@贫血玛丽却有另一种观点，值得思考。

我一直觉得半弧型的花溪路特别美，当年我从编辑那出来时就会在这里散散步，坐在河边看看水发呆，但没想到这里梧桐已经快秃了，落叶速度比传统梧桐区还快，啊！魔都，为何你一出内环就变得如此寒冷？

环浜另一头是兰溪青年公园，这里可美了且可爱，五颜六色四季变换那种，环境相当整洁，不得不说曹杨地区公共空间真多且密集。

兰溪公园入口有一雕塑“纺织女神”，以前普陀区都是工厂，曹杨新村就是工人就近回家的住所。

俗称厂花

虽然叫青年公园，但青年人还真的不多，都是中老年在从事各样多彩多姿的活动。正好遇到本地旗袍协会阿姨们猫步训练课程，风姿绰约，风韵犹存。教练阿姨穿的可时髦了，大衣里是短裙黑丝。路过的阿叔都忍不住要驻足停留，啧啧啧。

环浜亲水设计相当好，处处都有亲水平台，看得我都想蹲在那摸摸水，真想在这划皮艇。

有位上海土著朋友，曾狂傲地说“一过中山北路，就是城乡结合部”，可有次他到兰溪公园后，赞不绝口，我听过对兰溪公园最好的赞美出自他口“美得不像普陀区！”，这到底是赞美还是黑啊？

很难想象这是工人新村，连传统梧桐区都找不到这种景色，用网红标题就是”假装在xx”（某个荷兰小镇），沿着环浜走，新村的米色墙红瓦屋顶，与秋天风景融为一体。

在这又看到了沈烈毅的作品跷跷板系列，上面贴了告示“这是艺术品不能玩，出什么事后果自负”，其实是可以玩的，就是一个免责声明。

看到一只肥胖凶猛的黑猫，我让它过来，它喵喵叫几声，大概看出我想白嫖，就不理我转过身跑了。

接近中午，我来到曹杨路上武宁社区中心，有人给我强烈推荐这里的食堂饭。

里面已经挤满吃午饭的人，除了住附近的居民及老人，还有上班族、外卖小哥，出租车师傅等，形形色色，算是公办民营的社区食堂。

这样吃只要16元！各位观众啊！16元！这可是在上海市区啊！

听到这个价我心中一阵酸楚，像我这种一辈子没体验过单位食堂温暖的人，也能吃上16元套餐了， 扪心自问，在物欲横流的上海，究竟有多少年没吃过20元以下的温馨午餐了。你们有机会来枫桥路一定要来这吃一次。

去曹杨新村故事馆参观了，在曹阳地区每隔几条街，就有一座“百姓会客厅”的公共空间，也比其他街道更密集。比如最大那座曹杨路上的人民客厅，除了有可吃三餐的食堂外，还有理发店、多功能教室、儿童图书室等，其他会客厅，我看了下，利用率都挺高的，如果不是里面有活动，就是有居民在里面喝茶聊天。

赶上艺术季最后一天参观故事馆，里面摆放了许多老物品以及照片，增加一些对本地的认识

这是曹杨新村的原始户型，一户約12平米不等，人均四平米。

按说明，这里有楼房四十八幢，一百六十七单元，共一千零二户，原始设计每层楼三户人家合用一个厨房，每户都有单独的卫生间，每栋楼前都有公用洗菜台，这种标准化的户型，大大加快了工人新村的建筑速度，且降低了成本……

曹扬一村最早的规划思路并不像北方那种常见苏式风格小区，而是参考美国那种郊区，拥有社区中心，并配备完整公共服务设施的社区，规划是居民步行七到八分钟就能走到像邮局、澡堂、合作社、文化中心等地方，可以说是现在上海“15分钟生活圈”的原形了。

他也住过这

从一开始，这里就是非常乌托邦的实验性小区，当年第一批居民也只有劳模有资格住。

当然啦！在不同人的记忆中，存在不同的故事。现在大多数人对上海的想象中，“苏州河以北”的普陀区好像从来都被排除了上海藉。金宇澄的小说《繁花》，主角阿宝，家就从陕西南路“屋顶可以望见东正教堂”的上只角老洋房，搬到曹杨新村。

书里写卡车一路往北开，过了苏州河，烟囱高耸路人黑瘦，各种工厂气味冲鼻，大片农田与乱葬岗”原来这也是上海！”他有些揶揄曹杨新村“此种房型，上海人称‘两万户’”，“五上五下，五户合用一个灶间，两个马桶…….野草蔓生……”房况不佳，只有苏州河边棚户居民会把这当人间天堂。

曹杨新村1951年建好，也就是说，他是中国第一批70年产权到期的小区。

上海两大知名老旧新村，一是曹杨新村，二是彭浦新村，最近很多地产公号都在谈这两地产权问题，总之就是自动续期。

彭浦新村试行拆了重建大楼的方式。但曹杨新村，明明都快70年了又被列为保护建筑，简直就是把自己绑起来。现在这可是普陀区中心位置了，居民当然希望动迁分房，当然对被列为保护建筑非常不满。曹杨新村众所瞩目，都在看上海要怎么解决这个具有承前启后意义的标志性难题。

我大概问了一下附近中介，解决方案大概就是，政府出钱给小区从内到外全部翻新，也出钱让居民暂时去外头租房住。你现在看不出房体外貌与原来有什么变化，其实已经巧妙地往外拓了两米空间，增加了约5~6平米煤卫独用，甚至加装了电梯，就在内环边上的曹杨地区房价基本没高于8w，也就是原本12平米左右的房扩大到20平米左右，增加的空间也算是变相补偿了。

改造后样板间，可以比较原始设计图

现在工程已经到了收尾阶段，有人说现在外观改得有点像新农村，总之已经到了装修公司进场装修的阶段。我走进去看，觉得这种小户形特别适合来上海工作的年轻人居住，果然很多居民已经租给短租公司装修。估计谁也没想到，70年后建筑不仅没拆，又有一批年轻人将住进来。

我拍了一张标准户型，它是某个短租平台贴在门上的平面图。

我顺便去了曹杨村史馆参观了一下。很意外的，在上海这个号称咖啡店数量世界第一的城市，在这附近却找不到正经咖啡店，唯一找到卖咖啡的地方，竟然是在楼下党群服务中心，那一刻，我心里简直吶喊：不愧是上海啊！

曹杨地区最热闹的地方在兰溪路曹杨商场一带，其实我觉得曹杨地区真有种浓浓县城感，我指的是空间尺度感，不管是低矮的居民楼，路上乱窜的三轮车，热闹的街坊门面，古早味商场，中老年比例高，步行可达的各种距离，人情味浓，知名餐饮品牌只有肯德基、必胜客和蜜雪冰城，都不像在上海（内环边上）。

我想也许就是从最早工人新村的发展思路，步行可达的生活圈，慢慢扩大到现在，让曹杨街道的生活氛围在上海独树一格。

这间餐厅的广告文案让我看后沉默良久，如果写着（老）静安区网红店进驻普陀区，冲击感说不定还不会那么强烈。这就是乡村包围城市吗？我查了一下他们的几间分店位置，那……就祝你们早日冲进内环吧！

啊！伟大的曹杨商场。我已经十年没进来过了，没想到一点都没变（还是有一点），灯光不怎么亮，服务不怎么热情，空间混乱得让你备感亲切，这就是我心目中小城市的老派商场啊！哭了！上海中环内商场的一股清流。

有个曹杨地区长大的朋友说，他小时候一年可能才去一次南京路，如果要去淮海路，那简直就像要上耶路撒冷，公交一过苏州河，他就反覆告诫自己要当个文明人。然而在曹杨商场一带，他绝对不会有这种紧绷感。

曹杨商场虽然老，即使不远处就是土狗环球港，但在本地人民心目中仍然有不可动摇的地位，比如二楼变成乒乓球俱乐部仍然吸引大批民众参与，其他部分都是老年人特别喜爱的品牌。

三楼整层成了红木家具贩售中心，真的符合曹杨地区日益老龄化的市场需求。

还开起了签售会，我并不想要厂长的签名：

兰溪路往东走，会到百禧公园，上海最新的一座网红公园，以前的铁路支线，后来成了菜场，再后来改建成高线公园。

百禧公园设计挺有趣，高架金属镂空徒步道，地面有像球场或市集的空间，半地下有展场。但是也不是所有附近居民都喜欢这个地方，很多人觉得以前菜场方便多了。

全长一公里的百禧公园，尽头就是环球港，土酷魔幻，好似一条康庄朝圣大道。

你问曹杨人民要去何方，他指着内环的方向。

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