房企“造城”，噱头大于诚意

作者| 王德清

出品| 雷锋网产业组

在“去杠杆”的明朗趋势之下，地产大佬稳坐首富已经成为了历史。

2020年福布斯中国富豪榜上，曾经风头无两的房地产行业，只有碧桂园杨惠妍家族、恒大许家印还分别以第8名和第10名列于榜单之上。

而在此前，地产大佬则是福布斯富豪榜的中坚力量。

万达集团王建林，曾在一次访谈中脱口而出的一句：“先定一个小目标，比如先挣它一个亿。”瞬间刷遍全网。

不经意间就能凡尔赛的背后，和他2013年、2015年、2016年三次登顶福布斯中国富豪榜榜首不无关系。

2017年，恒大集团许家印则登顶福布斯中国富豪排行榜首富的宝座，在此之前，他已经4次跻身前十名。

现如今，地产大佬风光不再，首富的更迭与换血折射的是其背后行业的兴衰。

房地产企业需要“新外衣”

在过去的近40年中，中国的城市化进程推动着住宅、商业地产、写字楼市场的扩张。但到了2018年，中国的城市化水平已达到59.58%，房地产行业也从增量市场转向存量市场。

地产的黄金时代已逝，白银时代接近尾声，接下来即将迎来青铜时代。

这是现如今房地产行业盛传的一句话，虽然这句话存在着夸张的成分，但自从“房住不炒”，成为房地产调控的主基调之后，地产行业一直都处于降温状态。而在今年的“十四五”规划中，政府又再次强调了“房住不炒”的定位。

2020年年初新冠疫情的突然爆发，则更是让这个一直降温的行业处于了“冰点”。对于房地产来说，寻求新的业务增长点成为必然的趋势。

房地产开始了多元化的布局，早已不是什么新鲜的事情。如人们耳熟能详的恒大造车、卖水、搞足球，万科养猪等等。

但同样，在很多人看来，房地产企业是搞不好副业的。

“房地产人太骄傲了，骄傲到干什么都是以房地产那一套，拿钱砸、上广告、快周转、拿钱请人，把最好的人、最好的明星和最好的东西拢到这儿，（以为）就一定会成功。”

说这句话的是蓝润地产副总裁刘瑞光。在他看来，选择比做事情更重要，多元化一定要尊重行业规则。多元化要选择一个行业跟房地产规模基本相等的。

通过公开资料整理

据雷锋网统计发现，目前国内TOP30房地产企业在多元化布局中，不约而同的都瞄向了智能家居、智慧社区等领域，半数以上还涉足了智慧园区，或者通过各类小镇、各类产业园转型产业地产，头部地产商则还会选择突破新能源汽车，现代农业、5G等需要更多资金的行业。

如2019年年中，万科在上海的2019世界人工智能大会上宣布和微软合作，共同发起设立以“未来城市”为主题的万科未来城市实验室；

碧桂园在2019年年会现场更是将公司定位升级为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。在产业地产方面，潼湖科技小镇在智慧化园区方面的探索已经初见成效。而碧桂园服务近三年来，已累计投入科研经费约5.9亿元。

央企华润置地，在2017年成立了物联网实验室，并且开发了自己的瑞云系统。2019年11月，华润置地宣布与华为、中国电信达成智慧城市战略合作，并将深圳南山科技金融城作为 “智慧城市示范区”，重磅发布。

显而意见，对于求变的房地产企业来说，国家正在极力推进的智慧城市建设，无疑为其提供了转型的方向。

但这其中也不乏借着“智慧城市”外衣的投机者。

社区智能化处“尴尬”

地产企业的专业在于拿地、建楼、卖房这块儿，对于先进的科技技术，他们没什么经验优势。

一位人工智能从业者对雷锋网说到。雷锋网在搜集资料的时候发现，除了少数几家头部房地产商自己建立了智能社区操控平台之外，绝大多数房地产商都选择通过与科技企业进行合作。

与此同时，雷锋网也发现，相比于恒大造车轰轰烈烈的新闻相比，房地产企业做智慧社区的相关新闻，似乎少的可怜，在与部分行业人士交流之后，似乎找到了各中缘由：

此前，无论是互联网厂商还是专注于智能家居研发的企业，都瞄准了社区这块应用标地，但囿于各种错综复杂的关系，很难突破社区这堵“围墙”，地产商主动求变，无疑提供了最好的机会。

似乎一切都在向着美好的未来发展，但结果并不美好，大多数合作仍停留在备忘录或者计划的层面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗帘系统、智能安防系统、智能空调系统、智能新风系统等用户感知没那么明显的场景。

在这背后，科技巨头们谋求的是智慧地产的入口。而站在地产商的立场上，选择试水智慧地产，本质上还是在房地产步入新一轮下行周期时的转型需要，当智慧地产的风口到来时，头部的地产企业显然不愿为他人做嫁衣。

除此之外，也有很多房地产企业只是借助智慧社区、智能家居的外衣，通过建设一些用户比较容易感知到的“社区智能化”设备，以帮助自己的楼盘卖得更好。

显然，我们并不能一棒子打死所有房地产企业。

就在这个月初，实地在北京发布了OTA智能社区，作为资源整合方，实地集团打造了一套智能人居生态系统。并期望以此实现统一社区身份账号，统一标准，链接多个场景。

然而，真正如此来进行投入的房地产企业屈指可数。

到目前为止，我国智能家居的渗透率还不到5%。而欧美国家智能家居的渗透率已经超过35%，日本和韩国的渗透率超过25%。

相比之下，智慧社区建设更为惨淡，据36氪近期围绕智慧社区的真伪话题进行街访结果来看，大多数“路人”给出的回答是不了解或者是不及预期，并且从用户的角度提出了诸多槽点：

小区现在开始有人脸识别了，进出也方便了很多、安全了很多，但是进出单元门还是要刷卡，还是得带着卡……

我们家有很多智能产品，但我调教他们的时间比我手动操作的时间还长，经常会有bug……

而在年初新冠疫情爆发时，一些所谓的智慧社区仍旧需要“靠嘴、靠腿、靠经验”的纯人工管理模式。

城市运营商成为房企“新目标”

在智慧城市建设趋势之下，“城市运营商”逻辑开始主导地产巨头的发展方向。

随着国家在转型背景下提出了“产城融合” 要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”，传统的城市核心区产业园发展中低能产业聚集，“空城”和“空转”等在产城融合发展过程中固有的问题急需做出突破。

通俗的来说，所谓的产城融合，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套设施（酒店、超市、医院、商场、休闲娱乐等）也就在哪。

就如同上世纪80年代，各地都有一个人们挤破脑袋想要进入的工厂，厂区里要啥有啥，商店、医院、食堂、宿舍……这其实就是现在所提的产城融合的雏形。

数据显示，2019年，全国218家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.8万亿元，169家国家高新区生产总值12.2万亿，总体生产总值占比国内生产总值23.3%，园区正成为我国重要经济来源之一。

在此背景之下，以招商局蛇口为代表的产业地产企业喊出了“城市运营商”这一目标。

招商局蛇口工业园区

但从资本角度来看，产业地产是一个融资渠道匮乏的产业，且开发和运营期均较长。而无论是前期投资建设还是后期管理运营，产业地产都是以资本链条为主轴进行操作。

再来看产业地产的盈利模型，雷锋网在与多位从事产业地产人士交流后，将其盈利点总结为以下3个方面：

• 空间开发：通过物业销售或者自持租赁产生收益；

• 产业运营：园区提供匹配企业及人员实际需求的多元、有效服务，搭建全方位线上线下服务平台，通过增值服务兑现获得政府扶持资金、企业服务收入等；

• 产业投资：通过资金入股，或者租金入股等方式投资入园企业，扶植入园企业，获得投资回报。

不难发现，产业地产具有高风险、高投入、长周期的特点，尤其是建设智慧园区，还需要搭建适应未来管理的系统，以及企业需要的配套技术基础设施。

因此，往往很多地产商，借助政府对智慧产业园区的扶植，做起了“挂羊肉卖狗肉”的生意，以产业之名，行地产之实。

过去几年间，很多地区的产业园，产业迟迟没有结果，但住宅部分已经快速销售完了。

在星河产业集团阎镜予看来，房地产企业转型产业地产，首先要构建盈利模式、改变战略思维，很多产业地产商无法坚持的原因，是在组织架构上可能就没有把产业地产部门放在一个很重要的位置，并沿用原来房地产的高管来兼任产业的高管。

“智能化升级”不是提高房价的新故事

无论是做智慧社区、智能家居还是立志于要做城市运营商的产业地产商，都需要房地产企业进行科技投入，而相比其他行业，地产行业在技术投资方面有些落后，需要在研发上投入不菲才能进行追赶。

但对于房地产企业来说，其通过科技投入在短期内很难见到可观的回报，一些早已布局的房地产企业已经深有体会，因此不少房地产企业借由“智能+”故事来进行提高房价。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对雷锋网(公众号：雷锋网)表示：“对于房地产商来说，做智慧社区、智能家居是优化产品的体现。但要防范借精装修房等来变相提高房价的可能，这是需要注意的内容。”

在智慧城市行业人士陈志刚看来，房地产商投入科技的目的应该是要做更以人为本，并能让老百姓住得起的房子。

事实上，无论是国家提出的产城融合还是智慧城市建设，其目的都是让人们的生活更加的便利，生活的环境变得越来越好。

这并非只让马儿跑，还不喂马儿吃草。

广联达副总裁郭建锋对雷锋表示到：“目前在房地产开发这一环节，数字化技术已经可以做到全流程、全要素的进行参与了。”

数字化技术全程参与项目带来的直接结果就是，不仅建筑质量有了保证，同时在建筑成本优化、建筑速度提升、碳排放等各个方面都有了显著的优化。

我们的目标是将每个项目的成本降低1/3，进度提升50%，碳排放要降低50%。

郭建锋接着说到：“这虽然是一个大的目标，但很多项目确实已经实现节省30%的建筑成本。”

毫无疑问，这降低的成本，足够让房地产商来进行社区、建筑的智能化升级。

在严跃进看来，智慧城市和社区的关系比较大，房地产企业在此类领域中，其实也是一个城市运营商的概念。尤其是在数字经济下，房企需要积极进行各类基础设施的打造，同时真正和社区和大消费等结合，以此来寻求增长，而并非是通过提高房价。

同时，空间的智慧化升级，也降低房企未来运营的成本，而在运营中则可以通过获取的数据，为业主提供差异化的增值服务来获取回报。

由此来看，目前绝大多数单纯想通过提高房价来获取收益的房地产商，仍处于“试水阶段”。

恒大更热衷于造车

事实上，在智慧城市建设中，房地产企业是一个不可缺少的“中坚力量”

大多数城市的体育馆、剧院、社区、产业园区、商业、写字楼都是由房地产企业来进行运营管理。这些场景的智慧化升级是智慧城市建设不可或缺的一部分，在这个过程中，房地产企业有着天然的优势。

如华润置地通过自己的搭建的瑞云系统已经试点了多个项目，在华润深圳湾片区华润置地还替政府代建和代运营了一些市政设施，例如春茧体育馆，深圳湾人才公园，形成了一套完整的综合开发和运营模式。

”试水“的华润置地，显然为后来者提供了一个可供参考的示范。

但显然，排在房地产榜首的恒大，还是更热衷于“造车”

数据显示，恒大仅在2019年，在“造车梦”上就砸下了3000亿元。

而恒大汽车2020年上半年录得亏损24.57亿元，年报显示，恒大汽车2018年和2019年分别亏损14.28亿元和49.47亿元。据此，截至2020年上半年，恒大汽车三年来已累计亏损88.32亿元。

近日，恒大为辟谣“假造车”新闻，放出的恒驰路测照片

虽连年亏损，但许家印仍乐此不疲，并喊下了“打造享誉全世界的民族品牌”的愿景，和实现到2025年产销100万辆、2035年产销500万辆的目标。

而反观恒大智慧科技公司，虽挂着互联网智慧城市生态运营商的头衔，喊着“为生活注入科技”为使命的口号，但却并没有什么进展。而其公司的注册资本也仅为恒大在2019年造车投入上的千分之一。

可见的是，作为智慧城市建设的中坚力量，房地产企业还并未做好准备，虽口喊着“城市运营商”的目标，但仍缺乏了一些诚意。

参考文献：

[1]房地产做不好副业,燃次元 侯燕婷.

[2]智慧地产需要引路人,Alter聊科技.

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