持续一年、不断发酵的恒大债务危机走到了新节点。本文来自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：王博、张光裕、刘丁、尹路，编辑：马克，头图来自：视觉中国
持续一年的债务压力之下，许家印终于决定让渡恒大系上市公司股权来缓解压力。
8月10日，中国恒大（3333.HK）、恒大汽车（0708.HK）、恒大物业（6666.HK）同时发布公告，称公司控股股东中国恒大集团正在接触潜在独立第三方投资者，探讨出售包括但不限于恒大汽车及恒大物业的部分权益。
界面新闻8月9日的一则快讯称，多家国企和民企正与恒大就在香港上市的恒大汽车和恒大物业入股事宜进行深入洽谈，预计合作很快就会落地。
另有路透社报道称，恒大同时在试图出售一批深圳的城市更新项目。
恒大公关部门对此回应，不能透露第三方投资者具体为哪些机构，一切以公司公告为准。
一位资管公司财务总监认为，“第三方投资者”说明有意与恒大洽谈收购、入股事宜的公司不是恒大系的股东、投资人，这意味着老股东不会再增资。
受利好消息影响，恒大系股票连续反弹三天，从8月9日开盘到8月11日收盘，中国恒大涨幅22%，恒大汽车涨幅18.5%，恒大物业涨幅45.4%。
2021年初，中国恒大和恒大物业的市值都突破过2000亿港元，恒大汽车市值更是接近过7000亿港元，但到8月初已跌至700亿港元、550亿港元和1300亿港元左右，合计蒸发市值逾8000亿港元。曾经的利润之王恒大，今年成为市场最为瞩目的风险对象。
恒大此前已采取增发新股、打折售房、回笼商票、出售资产等多种手段缓解资金压力。6月22日、8月1日，恒大分两次出售旗下影视公司恒腾网络19%股权，筹资约77亿港元。
7月30日，中国恒大将所持有的深圳市高新投集团约7%股权出售给万科旗下公司，但未披露交易金额，该笔股权的原始出资额为9.81亿元。
1月24日，恒大汽车曾以每股27.3港元的价格，向6名投资者定向增发9.52亿股新股，募集260亿港元的资金，锁定期12个月。
财报显示，截至今年6月30日，中国恒大有息负债总计5700多亿元。但市场相信整个恒大系的负债远不止于此，并且相当部分的负债是在财报之外。
一、广州城投、万科入局
最有可能救恒大的是万科和广州市城市建设投资集团（下称广州城投）。
《财经》记者获悉，万科正在参与交易相关的谈判，是潜在买家之一。而且，万科关注的标的不仅限于恒大物业，他们也在研究恒大汽车的相关资产。
《财经》记者还获悉，广州城投的员工已在为可能发生的交易做准备工作，既有资金上的准备，也有接手某些业务的准备。
广州市有6个城投平台，除了广州市城市建设投资集团，还有广州交投、广州地铁、广州水务、广州环保等。这些公司在日常语境里常被用“城投”来概称。
《财经》同时了解到，广东省政府尚未就国资入股恒大事宜做过讨论和部署。
一位广东省国资委相关人士对《财经》记者表示，在他的分工范围内，目前没有听到任何有关参与恒大资产和债务重组的消息。
另一位熟悉政府工作规程的人士告诉《财经》记者，广东各城投公司手握大把资金，省政府也充分下放权力，城投公司可在市场上自由寻找合适的投资标的，但这仅限于纯商业行为。“如果是政策性的政府救市行为，政府内部肯定要提前讨论，统筹安排。”
市场也有传言说，与恒大谈判的还包括广州越秀金融控股集团（下称越秀金控）等地方国企，以及华润、保利等央企。
《财经》记者分别向以上公司做了核实。
华润相关人士对消息表示惊讶，称完全没有听说过。越秀金控相关中层管理人士均表示，没有收到过公司的任何相关指示，本人也是从公开渠道得知相关信息。
8月11日下午，越秀金控在投资者平台官方声明，公司目前业务不涉及恒大集团，也没有参与恒大集团的资产重组。
截至发稿，保利集团没有明确回复《财经》记者的问询。
二、恒大汽车恒大物业谁更好卖
从公告来看，目前恒大主要准备出手的是恒大物业和恒大汽车的股权与资产。
但恒大汽车的资产质量，恒大物业的引战方式，很难让投资人从股权下手。
一位国有车企战略部负责人对《财经》记者分析说：很难想象有人会去接盘恒大汽车业务。其产线都是按照宝马奔驰等豪华车型设计的，不实用。也不可能有人出资支持恒大的地产商造车模式，就算出资，也必须取得业务主导权，不会做小股东。
由于拖欠供应商货款，恒大汽车旗下公司陷入多起法律诉讼，大部分是合同纠纷。如果入股恒大汽车，就需考虑为恒大汽车历史包袱买单，包括每年的财务费用、折旧、摊销等经营费用。
根据公司公告，恒大汽车2020年亏损77亿元，2021年上半年，预计亏损48亿元。2020年底，恒大汽车经营活动产生的现金流净额为-19.6亿元。
实际上，恒大汽车已资不抵债。
2020年底，公司总负债1559亿元，总资产1501亿元，扣除2亿元少数股东权益后，归属母公司股东的权益为-61亿元。
由于依靠巨额负债发展，恒大汽车2020年财务费用达27亿元。频繁收购，也让恒大2020年商誉和无形资产减值准备达到10亿元。
此外，恒大汽车在各地兴建工厂，2020年固定资产折旧支出为5亿元，且短期内无法形成真实生产和销售。
恒大汽车的研发开支计入了无形资产，2020年其无形资产已经积累到102亿元，未来将陆续转入无形资产摊销，成为每年的经营成本，2020年无形资产摊销为4亿元。
也就是说，恒大汽车每年的固定支出合计至少46亿元。
相比造车业务，恒大汽车旗下的土地更有价值。2020年底，公司财报上计入的土地使用权为42亿元。
因此，投资人看中的很可能只是恒大汽车的土地资产。
恒大物业虽然财务基本面比汽车好，但如果交易模式是出让少数股权，而非出售资产，那对头部地产公司的吸引力会降低。
头部公司收购物业资产，更青睐控股模式。如近期万科子公司万物云（曾用名：万科物业发展股份有限公司）并购了阳光城的物业资产，就是要了控股权，并向阳光城子公司阳光智博全体股东增发了4.8%的万物云股份。
规模是物业管理行业的核心指标，中国物业公司版图划定正在进入最后争夺期，拥有的在管面积越多，意味着将来有更多的可持续增长空间，在资本市场也有更多故事可讲。
去年以来，碧桂园、万科、融创不停在财务出现危机的房企手中扫货，若恒大愿意出售全部物业资产，应该不难找到买家。
2020年，恒大物业营业收入105.09亿元，同比增涨43.31%；毛利润40.06亿元，同比增涨128.26%。属于优质资产。
截至2020年末，恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米，覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共290个城市。其中，广东、海南、江苏、浙江、湖南等热门大省都是恒大重点布控的区域。
除了恒大汽车与恒大物业，据《财新》报道，中国恒大也从6月初开始筹划出售地产资产，但只出售项目公司资产，不涉及上市公司股权。由于中国恒大不愿意亏本抛售，交易至今未能敲定。
恒大相关人士表示，对市场传言不予置评。
恒大物业的在管面积分布 资料来源：公司年报
本文来自微信公众号：财经十一人（ID：caijingEleven），作者：王博、张光裕、刘丁、尹路（《财经》记者陈嘉瑶、顾翎羽对本文亦有贡献）
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