贝壳的软肋

作者｜周超臣

头图｜视觉中国

贝壳找房(NYSE: BEKE)在房地产市场不确定性增强之际，发布了最新一季度财报。这也是其创始人左晖去世后，贝壳发布的首份财报。5月20日，左晖因病去世，享年50岁。

北京时间8月12日早，贝壳公布了截至2021年6月30日的2021年第二季度财务业绩暨上半年财报。财报显示，贝壳第二季度净营收为242亿元（人民币，下同），同比增长20%，去年同期为201亿元；净利润为11.16亿元，相较去年同期的28.39亿下降了61%；调整后净利润为16.38亿元，去年同期为29.51亿元；摊薄后每股收益为0.31元，去年同期为0.71元。

2021年上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。

其他一些主要数据包括：

贝壳Q2的GTV（总交易额）达1.22万亿元，同比增长22.2%。其中，二手房GTV为6520亿元，同比增长11.7%；新房GTV为4983亿元，同比增长32.3%；新兴及其他业务GTV为706亿元，同比增长80.5%。

截至6月30日，2021年上半年贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。

按业务划分，第二季度，贝壳二手房交易服务营收为96亿元，同比仅增长4%；新房交易服务营收为139亿元，同比增长31.9%；新兴服务和其他服务营收为6.6亿元，同比增长50.6%。

截至2021年6月30日，贝壳门店达52868家，同比增长25.1%；经纪人数量达548600人，同比增长20.3%。

第二季度，贝壳移动端月均活跃用户（MAU）达5211万，同比增长33.5%。

“在第二季度，贝壳发生的最大一件事，就是我们的创始人和永远的荣誉董事长左晖先生的离去。贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。”贝壳新任董事长兼CEO彭永东在上午的投资者电话会议上发表演讲时，再次对左晖进行了缅怀，“老左的精神永远激励我们，坚持长期主义，做难而正确的事，为实现“有尊严的服务者，更美好的居住”的使命而不懈努力。”

似乎是让投资者放心，彭永东透露，左晖的家族信托近期（7月29日）签署并交付了不可撤销的授权，将所持有公司B类股票的投票权，授权给贝壳公司的百会合伙人计划，目前由彭永东和执行董事单一刚组成。与此同时，左晖家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。

从贝壳第二季度财报可以看出，二手房交易增长几乎陷入停滞，新房交易还在维持增长，新兴服务和其他服务虽然增长高达50%，但基数低，想成为新的增长引擎目前看还很难。

这跟从今年初开始，各地陆续出台的一系列以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施有很大关系，包括限贷、限价、限购、贷款审批周期加长和贷款利率提高等。

比如今年2月，深圳率先发布了二手房指导价，此后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷出台了二手房指导价或二手房核验政策。

另外，今年以来多个城市出现了个人住房贷款紧张、利率被抬高的情况，杭州、合肥、南京、武汉和重庆等城市甚至出现了二手房大面积停贷的现象。

作为国内最大的房地产中介公司，房地产的每一个政策不仅让地产开发商痛不欲生，也打在贝壳的软肋上。

最直观的反馈是，贝壳的股价也在过去几个月经历了暴跌。

截止美股8月11日收盘，贝壳股价为19.77美元，已跌破了20美元/股的发行价，较去年8月13日上市首日37.44美元的收盘价，几乎腰斩；跟去年11月20日79.40美元/股的最高价时相比，市值更是蒸发了75%，目前对应市值仅235亿美元。

另外，根据中国商报8月7日援引金融数据和分析工具服务商万得（Wind）数据报道称，贝壳10日以来的股价跌幅为38.1%，60日以来的股价跌幅为57.76%，120日以来的股价跌幅为69.23%，年初至今的股价跌幅为66%。

贝壳股价的此轮下跌除了跟其所处的房地产行业遭遇的各种调控有关外，也跟中概股近期遭到的国内的一系列政策有关，比如中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于依法从严打击证券违法活动的意见》，加强了对“中概股”的监管；又比如有关部门对2020年6月1日实施的《网络安全审查办法》进行修订，新增第六条规定：掌握超过100万用户个人信息的运营者赴国外上市，必须向网络安全审查办公室申报网络安全审查。

在诸多下行因素的影响下，贝壳预计2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%~29.4%。这显示出贝壳的信心严重不足。

分析原因，无外乎很多政策从7月开始陆续实施，尤其住房和城乡建设部等八部门联合发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，史无前例地将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员都纳入了监管，对违规者“依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光”等措施。消息一出，贝壳股价应声暴跌。

一位不愿具名的贝壳内部人员对虎嗅表示，目前来看，虽然第二季度净利润受到了很大的影响，总体还是能接受的，第三季度才是真正的考验，因为很多政策都会在第三季度落地，对贝壳的影响是显而易见的。

彭永东对投资者坦承：“在过去的这个季度里，监管相关的消息频出，反垄断和数据安全等成为主要话题。监管部门对多个行业及公司陆续发布了一系列监管政策和指导意见。在这个过程中，我们积极配合相关部门，并进行认真的自查和整改，得到了很多与相关部门高密度沟通与汇报的机会。”

不过他也安抚投资者称，在这个过程中，相关主管部门对贝壳在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定。

彭永东判断，随着供需平衡和房价长期相对稳定，房地产市场会出现三个转变：1）市场的重心会由“房”转向“人”；2）由“交易”转向“服务”；3）消费者的需求由“买到房”转向“住得好”。 

鉴于此，他特别强调了贝壳在新业务方面的进展，尤其是家装。但从其营收结构上来看，包括家装在内的新兴服务和其他服务营收仅为6.6亿元，占总营收的比重不足3%，离长成支柱业务遥遥无期，再说也远水不解近渴。

彭永东说：“贝壳是国家‘房住不炒’政策及各地调控政策的坚定支持者、维护者和践行者。我们积极配合监管机构打击虚假房源和炒作房价等行为，在实现稳地价、稳房价、稳预期的目标中贡献力量，促进房地产市场平稳健康发展。展望下半年，根据贝壳研究院的分析，整体信贷环境收紧，各地限价等调控政策效应会逐渐显现，整体房地产交易预计会继续降温。贝壳和链家20年的历程已经证明，供需平衡的中性市场是公司长期发展的基础，向上向善是我们这个组织的核心精神本质，我们将持续赋能经纪人提供更多社区服务，并通过租赁和其他创新解决方案，帮助年轻一代住得更好，我们将以推动行业进步为己任，努力履行更多的社会责任，为更广泛的社区创造长期价值。”

左晖生前曾说：“在喧嚣和市场波动中，我们相信，贝壳持续成功的关键是我们的基本价值，而不是外部环境。”

这位一直以“坚持做难而正确的事”为己任的企业家，他的溘然长逝，留下了一个不确定的未来给贝壳。

没有了左晖，彭永东带领的贝壳能扛过这轮周期吗？