苏州楼市的奥秘

本文来自微信公众号：江南智造总局（ID：SouthReviews_csj），作者：赖镇桃（南风窗长三角研究院研究员），编辑：陈莹，头图来自：视觉中国

电视剧《都挺好》有一幕，或许让不少观众印象深刻：当苏母去世之后，苏大强便一直强调老宅子“有鬼”，非要大儿子苏明哲给自己买新房。看完几个盘后，苏大强走进一套四室两厅两卫的大豪宅，阳台视野开阔，苏州地标金鸡湖尽收眼底，于是苏大强一眼认定这里就是自己的养老圣地了。

在电视剧的镜头里，苏州巷弄、东方之门、湖景大房也着实圈了一波粉。而且，这是个能让人留得下来的地方。

苏州， 2020年GDP突破两万亿大关，位列四大一线城市和重庆之后，经济总量在一众地级市中一骑绝尘，故也称“最强地级市”。但是2万多的楼市均价，还不及邻居上海的一半，也远低于长三角的杭州、南京，成为年轻人逃离一线城市后的一个新目的地。

当中央屡次定调“房住不炒”、多个城市陆续加码调控政策，苏州的2021年，却淡定异常，没有发布严格的紧缩政策，楼市运行也没有大起大落，但仔细去看，平静的湖面上也正泛起层层涟漪。

一、疯涨年代

苏州也经历过楼市疯涨的阶段，但那已经要回溯到好几年前。

2015年，中央开始推动棚改货币化政策，被拆迁的棚改户居民，直接收到款项而不是新楼房作为补偿，市民的购买力上升而且总归要解决住房问题，于是这一大波资金涌入房地产，成为地方楼价上涨的一大助推力。

也是在这一年，苏州工业园区湖东一块土地拍卖，开发商一轮“火拼”，刷新区域地王纪录，于原本平稳的苏州楼市有如一声平地惊雷，之后其他区域的土拍溢价率也不断抬高，楼面价格甚至已经高于在售的楼盘均价，上演面粉比面包贵的行情。

大量刚需客、投资者也在这时涌入，全民抢房、楼盘日光，苏州几度有价无市。短短半年时间，苏州整体房价上涨近四成，在工业园区、高新区等核心区域，房价甚至翻番，2015年初楼盘均价才1.5万，到年底就飙升到2.8万。

楼市的“高歌猛进”还是引起了政府的关注，因而2016年八个月内连下四道楼市调控的政策令，限购、限价、限贷三道关卡下，火热的地产市场有了小幅降温，但楼市仍旧在抬升状态，2017年全市均价突破2万元大关。2018年，国家住建部要求稳地价、稳房价、稳预期，以及苏州上一轮调控政策持续发挥作用，房地产市场再度回归理性冷静。

2019年春节过后，一线城市房地产调控继续收紧，土地余量充足、上升空间广阔的热点二线城市成为价值洼地，房价在2万线上徘徊的苏州再被瞄准，开盘即售罄的情形又一次上演，楼市价格亦随之节节上扬，1-4月均价就已上涨6.2%，苏州一时成为国内房价涨幅最高的城市。

一些段子也由此在坊间流传：在苏州园区上班的“金融民工”小王，因为房价太贵，不惜每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。虽是编造，也透露出苏州房价大有朝一线城市看齐之势。

二、稳字当头

热度高涨的房地产市场，再次引来主政者的快速果断出手，紧密发出“5·11”、“7·24”新政，打出“史上最严”楼市调控组合拳。

先是“新满三、老满五”的规定，把炒房客拦在了门外，即新房自取得不动产权证之日起，满三年方可转让，二手房自购房人取得不动产权证满五年后方可转让。而且从实际操作来看，购房者从付款购房到出手转让的周期往往会比规定的还要长。

因为苏州新房基本是期房，签完购房合同后至少也要一到两年才能收房、拿到房产证，到了能出手转让之时已是六七年后，这一周期对于希望短线操作、回本获利的投资者来说显然过长。

再是“九年一学位”，遏制了学区房的抬价炒作。一般而言，当一个房子有了优质学位的配套，即使其再小再破，价格都能不断刷出新高。但苏州对此作出了限制，一套商品房或二手房，自使用这一住房登记学位之日起，九年内只提供一个义务教育学位，同一家庭的多名子女才不受限制。

在此之外，限价、限购、限贷、提高商品房供应量，也被纳入调控体系当中，苏州房地产市场开始进入最严厉的“三限时代”，楼市需求、成交量也随之下落，稳中有升成为楼市的主基调。

2019年中之后，苏州房价仍旧维持上扬趋势，但每月涨幅都控制在1%左右，2020年底出现2.39%的跳升也主要源于市区核心地块的集中出货，拉高整体楼市均价。对比其他城市，长三角的省会城市南京、杭州近几年都经历了房价的起起伏伏，中间数次出现环比接近3个点的拉升或跳水。

早年多番调控，效应持续至今，因而今年房地产收紧的大势之下，苏州依然保持淡定，没有追加调控新规，均价基本稳定在2.2万左右，上半年新房、二手房的成交量都同比增长了10%以上。

有关苏州楼市的稳，华东师范大学城市与区域规划研究院院长曾刚向记者表示，这和苏州主政者一直以来对房地产持谨慎、克制的态度密切相关。去年9月任职苏州市委书记、目前已调任江苏省代省长的许昆林，就多次在市内工作会议上表示要始终坚持“房住不炒”，继续严格执行限购、限价等政策措施。

一方面，苏州去年已超过上海，晋级全国第一大工业城市，不论要维持制造业的领先地位，还是产业转型发展新兴产业，土地价格都必然要控制在合理范围内，否则用地成本上升将传导至产业外移、空心化。同时，城市的人才争夺战日益胶着，更具竞争力的楼市价格，或将吸引更多出走上海的年轻人来苏定居。

另一方面，土地财政往往是房地产经济走热的一大推手，但苏州全市财政收入在全国排名靠前，主要依靠工业和贸易贡献税收，而对土地收入的依赖度较低，有足够底气将房地产控制在经济结构的合理占比内。

三、分化加速

宏观层面看，平稳仍旧是苏州楼市的一大特征，房地产行业的寒冬、萧条并没有在这座城市出现，但深入肌理可以看到，楼市的分化已然走在加速轨道上。

买房客在市区开售的楼盘转完一圈后，最直观的感受可能是，核心热门板块依旧坚挺，周边新盘降价打折不断。前者通常包括工业园区的湖东、湖西、独墅湖沿岸，高新区狮山板块还有老城区带优质学位的地段，这些也都是常年大热门，但由于这些区域新房供应量有限，因而靠近这些核心区域的外溢板块，也是一大抢手房源。

走进这些区域的售楼处去了解，房价处于高位的情况依旧没变，背后既是有刚需的支撑，楼盘区位和品质都绝佳，不少有改善型住房需求的居民都会首选这些区域，同时也是因为开发商拿地的成本就已很高，精装修再推高成本，利润空间本就有限，降价促销概率极低。

市区外围的区块，则是另一番景象：打折出售、热盘加推、抽奖营销等字样在售楼大厅随处可见，甚至和楼盘销售、中介代理一番细聊后还能拿到比宣传更低的价格。

位于苏州西边的浒关，最近还因为楼盘价格“打骨折”而屡上新闻，开发商最初的备案均价为2.45万/平左右，但国庆期间推出的特价房单价只要大概1.7万/平，购房者欣喜楼盘7折促销，已交首付或全额付款的业主则气愤有加，以100平的住宅为例，开发商这轮降价相当于房子价值一下子缩水70多万。

中央“三条红线”严控地产商负债水平、金融端收紧流向房企的资金贷款，开发商普遍陷入现金流捉襟见肘的局面。降价促销、加推楼盘以去库存，成为房企快速回笼资金的重要方式。除此之外，一些“泡沫”已经在戳破。

“一些楼盘最近降价也只是回到正常状态，预售、开盘时营造出前景一片大好、升值潜力无限的态势，吸引了好几拨购房客，但几年时间过去，房子建好了，但品质差强人意、周边配套远未完善，之前的营销沦为不能兑现的空头支票，没有‘韭菜’可割了，市场就给出了真实的价格。”一位房地产从业者戏谑地说。

不同区位的楼市冷热不均，地产商之间的马太效应也在增强。土地无疑是开发商最重要的生产资料，地块的区位往往就决定了楼盘价格。今年是集中供地元年，土拍规则的改变，也让开发商进入了一个大分化阶段。

过往一年有多次土地出让，不同房企可以根据自身条件、战略方向在不同时间点入手拿地，但今年出于稳地价、稳房价的目的，包括苏州在内的多个城市开始试点“双集中”（集中公告，集中出让）供地，住宅用地集中供应，一年只能组织三次拍卖出让活动。这意味着，房企要拿地只能抓住这少数几次的机会，围绕热门地块的角逐将更激烈。

对于中小开发商而言，形势尤其不利，大房企有动辄数百亿的流动资金可以投入拿地，优质地块和中小项目全部收入囊中，但中小房企弹药有限，热门地块竞争激烈、溢价率高的情况下，只能转而竞拍中小地块，而且新政也大大提升了试错成本，以往拍卖拿到发展前景不好的项目，可以在下一次土拍再拿地，但现在这个机会变少了，中小房企只能提升自身的研判能力。

“热门的地块拿不了，周边偏冷门的土地拍下来，之后就要考虑销量的问题了，毕竟这个价格段的楼盘项目很多，腰部开发商之间又是一轮厮杀。”在苏州一家区域性地产公司工作，负责项目投资的林锐叹了口气说。

四、等待春天

“最近一个月开始有一点放松的迹象了吧，”林锐又补充道，“金融端流向房地产的贷款宽松了一点，面向个人客户的房贷放款，节奏也稍微加快了点，给房企的贷款也比上半年更宽松，前段时间会卡的比较严，现在向银行提交贷款申请，虽然也会有比较严格的审查，但符合条件的还是能拿到资金。”

如果说身处地产商的林锐对大趋势是谨慎乐观，中介方面则可能更坚定一点。

“苏州的楼市绝对不可能回到几年前，近期都是小幅回调而已，已经快要见底了。到明年元旦，情况就会进一步好转，现在苏州的银行个人房贷利率在5.8%~6.2%之间，预计几个月之后就能下调到5.5%左右。”某连锁房产平台的一位资深中介斩钉截铁地说。

但也有局内人困在长久的等待里，不知道拐点会在何时到来。2017年8月，吴洋在吴江区以130万的总价买下了一套84平的二手房，当时工作没几年，就选了地段稍微偏离核心、户型较小的房子，直到有了孩子之后，才萌生了换房子的打算，一则改善居住面积，二则也希望给孩子更好的入学条件。

但这一计划偏偏卡在了第一步：先把现有的房子售出，才能凑足置换新房的款项。吴洋年初把房源挂到中介平台至今，期间房子总价陆陆续续已经降了10万左右，他始终没有遇到愿意接手的买家，反而是观望的看房者居多。

所在的小区也是类似光景，上百套二手房挂出，一个月的成交量仅有一两套。吴洋看来，给二手房的房贷收紧，应该是主要原因，至于什么时候才能回暖，他还无法预知，“要看未来的政策了，不过现在的房子能卖掉的话会尽快买新房的，还是觉得房子更保值一点”。

（文中部分人名为化名）本文来自微信公众号：江南智造总局（ID：SouthReviews_csj），作者：赖镇桃